Ипотеку с низким первоначальным взносом в следующем году будет взять сложнее

Получить ипотеку с низким первоначальным взносом будет сложнее?

Лента новостей

Все новости »

С 2019 года ЦБ может увеличить коэффициент риска по таким кредитам. Наибольшие опасения у регулятора вызывает ипотека с первоначальным взносом от 10% до 20%

Фото: Александр Рюмин/ТАСС –>

Центробанк хочет ужесточить требования к ипотеке. Об этом директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова сообщила на форуме Ассоциации банков России.

Получить ипотеку с низким первоначальным взносом потребителям станет сложнее. Сейчас почти половина кредитов выдается со взносом ниже 20%. С начала года регулятор начал требовать для таких займов больше капитала, увеличив коэффициенты риска.

По данным Банка России, около 3% заемщиков берут потребительские кредиты для оплаты первого взноса по ипотеке. Доля невысокая, но регулятор насторожился и с 1 октября хочет обязать банки рассчитывать показатель долговой нагрузки заемщика.

Причину беспокойства объясняет председатель комитета Ассоциации российских банков, президент национальной Лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин:

Владимир Лопатин председатель комитета Ассоциации российских банков, президент национальной Лиги ипотечных брокеров «Это абсолютно правильное решение. Вообще, оно принято уже, наверное, полгода назад. Действительно, на кредитах с пониженным первоначальным взносом повышенная нагрузка на капитал. Другое дело, что это далеко не для всех банков критично. У нас основные игроки рынка с большим запасом, по крайней мере госбанки с большим запасом по капиталу. Поэтому, по-моему, это особо никого не напугало. Во всем мире кредиты с низким первоначальным взносом относятся к subprime-кредитам, то есть кредитам нестандартным. Что касается рисков, мы в 2008 году стали свидетелями мирового финансового кризиса, на который подтолкнули именно subprime-кредиты. Что касается потребителей, кого-то, конечно, это коснется: не у всех есть 20% для первоначального взноса, хотя это немного. В Германии, например, меньше 40% не разрешается. Я думаю, что существенного влияния на рынок это не окажет — ни на кредиторов, ни на заемщиков».

Из-за резкого падения доходов в результате экономического спада в стране население сейчас сильно закредитовано, и решение ЦБ, хотя и верное, принципиально эту проблему не решит, считает финансовый омбудсмен Павел Медведев:

Павел Медведев финансовый омбудсмен «Типичная жалоба держателей ипотечного кредита теперь стала такая: я по ипотеке плачу день в день, не было десять лет ни одной просрочки, но вынужден брать розничные кредиты, чтобы вовремя платить по ипотеке, набрал уже столько, и следующий мне не дают. Помогите взять следующий кредит. Я подозреваю, что формируется пузырь, потому что граждане, которые брали довольно давно, были под впечатлением роста доходов, а потом вдруг оказалось, что доходы не только перестали расти, но стали падать. Как мне сказал один офицер полиции, он стал получать голый оклад. До этого он всегда получал премии, надбавки и так далее. Это прекратилось. Дело в такой фундаментальной причине: люди неправильно оценили динамику своих доходов. Центральный банк, кажется, настроен немножко более оптимистично».

Ранее сообщалось, что осенью в Госдуму внесут законопроект о накопительной ипотеке. Предполагается, что новый финансовый инструмент будет стимулировать россиян делать сбережения на покупку жилья. По сути, накопительная ипотека — это специальная схема, по которой первоначальный взнос на покупку жилья накапливается на специальном депозитном счете с определенной доходностью в банке. Банк, в свою очередь, предоставляет участникам программы минимальные ставки по ипотеке и оформляет кредит на упрощенных условиях.

Ипотеку с низким первоначальным взносом в следующем году будет взять сложнее

Центробанк ужесточает требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска, а значит, такой кредит повлияет на норматив достаточности капитала кредитных организаций, сообщает nashgorod.ru .

Банкиры не исключают, что из-за поправок ЦБ им придется повысить либо минимальный взнос при оформлении кредита, либо процентную ставку такого займа. Это может усложнить получение таких кредитов для заемщиков.

Кредит с первым взносом менее 20% цены жилья взвешивается с коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%, говорится в поправках к инструкции «Об обязательных нормативах банков», которая начнет действовать уже с 2018 года.

Как утверждают специалисты по недвижимости, ипотечные кредиты с малым первоначальным взносом гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт. У кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку свыше 90 дней в первые два года кредита почти вдвое выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20–40%, и вшестеро выше, чем у кредитов с первоначальным взносом более 50%. По действующему законодательству такие кредиты нельзя секьюритизировать, утверждает эксперт.

Новая политика Центробанка вынудит финансистов повысить либо минимальный взнос, либо ставку таких кредитов, сообщили «Ведомостям» опрошенные банкиры. Однако нововведения коснутся ограниченного числа участников ипотечного рынка. По оценке экспертов, ипотека с первоначальным взносом менее 20% занимает всего 5–6% рынка.

Нововведения начнут действовать уже в следующем году.

Читайте также последние новости ипотеки

Примсоцбанк начал прием заявок и выдачу ипотечных кредитов по программе “Семейная ипотека с господдержкой” со сниженной до 4,69% годовых процентной ставкой*. Помимо сниженной процентной ставки, программа полностью совместима с материнским капиталом и “Военной ипотекой”, сообщили ИА.

Согласно опросу, только 62% будущих ипотечников готовы копить деньги на первоначальный взнос. Причем треть из них хранят наличные дома.

В рамках программы поддержки многодетных семей, которым государство помогает гасить ипотеку путем выплаты 450 тыс. рублей, в общей сложности было выдано около 11 млрд рублей, сообщил в пятницу замдиректора департамента финансовой политики Минфина России Алексей Яковлев.

Востребованность льготной ипотеки под 6% для семей с двумя и более детьми в 2019 году вдвое превысила плановые показатели, по программе выдано 40 тыс. кредитов. Об этом сообщил на конференции “Ипотека 2020: эскроу и цифровая среда” замдиректора департамента финансовой политики Минфина РФ Алексей.

На Южном Урале с начала 2020 года началась реализация госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». Она предусматривает улучшение жилищных условий жителей села и их общего благосостояния. Флагманом реализации этого проекта выступил Россельхозбанк. Он предоставляет ипотеку по ставке.

Покупка квартиры – шаг серьезный. Семейное гнездышко должно быть уютным, достаточно просторным и, главное, по карману. Часто на выручку приходит ипотека, ставки по которой в последние годы снижаются. Но так придется каждый месяц отдавать банку весомую сумму. Как вариант – купить квартиру.

Проект был запущен по инициативе главы региона Сергея Жвачкина. За это время за деньгами обратились 117 семей. 83 из них уже получают данную меру поддержки, сообщил заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто.

Почти 1 800 заявок поступило от жителей Приморского края на льготную ипотеку под 2%. О том, как приостановить рост цен при повышении спроса на жилье во Владивостоке, рассказали заместитель председателя правительства России — полномочный представитель президента РФ в ДФО Юрий Трутнев и губернатор.

Первые три заявки на ипотечное кредитование под 2% годовых одобрены в Петропавловске-Камчатском. Реализация «Дальневосточной ипотеки» на территории краевой столицы стала темой совещания, которое прошло под председательством врип Главы города Константина Брызгина.

Глава региона Айсен Николаев отметил, что интерес к льготной ипотеке остается в республике стабильно высоким и продолжает расти.

Почти у 40% желающих взять ипотеку не нашлось сбережений на первый взнос

38% россиян, желающих взять ипотеку, не имеют свободных средств для первого взноса по такому кредиту, следует из проведенного Райффайзенбанком опроса тех, кто собирается купить недвижимость в течение ближайшего года (результаты есть у РБК). Собирать деньги на первоначальный взнос они планируют следующими способами (одним или несколькими): 23% будущих заемщиков рассчитывают получить средства под залог старого жилья, 20% опрошенных планируют потратить на первый взнос по ипотеке материнский капитал, 13% — готовятся продать имущество, а 10% — взять на эти цели потребительский кредит.

Согласно опросу, 62% будущих заемщиков самостоятельно скопили или продолжают копить деньги на первоначальный взнос.

Опрос охватил более 2 тыс. человек из 17 крупных городов России, включая Москву и Санкт-Петербург. Среднестатистический респондент — человек 26–35 лет с доходом 30–60 тыс. руб. в месяц и хотя бы одним ребенком. Погрешность результатов опроса не более 5%. Среди опрошенных не было ни одного человека, кто мог купить желаемую недвижимость, заплатив всю сумму сразу, говорят в Райффайзенбанке.

Как россияне копят на ипотеку

В среднем россияне копят на первоначальный взнос по ипотеке от двух до четырех лет. Согласно опросу, только 6% респондентов могут справиться с этим меньше чем за год, 17% потенциальных заемщиков способны набрать нужную сумму за год, а 29% опрошенных формируют первоначальный взнос в течение пяти лет.

35% из тех, кто готов накопить нужную сумму, откладывают какие-то деньги на первоначальный взнос каждый месяц. «Подобное поведение более характерно для женщин, чем мужчин. Мужчины же более склоны к риску: они в два раза чаще женщин инвестируют накопленные средства», — говорят аналитики Райффайзенбанка.

Большинство опрошенных копят деньги на первоначальный взнос на вкладах. Почти треть от тех, кто сберегает, просто хранят наличные дома, менее 7% инвестируют свои сбережения до того, как накопится подходящая сумма.

Читайте также:  В Орловской области руководитель УК за долги перед поставщиками попала под статью

«Женщины чаще полагаются на наследство или помощь родителей, при этом мужчины предпочитают получать деньги под залог имеющейся недвижимости», — указывают аналитики Райффайзенбанка. Они также обращают внимание, что 12% желающих купить недвижимость планируют брать не ипотеку, а потребительский кредит. Треть таких клиентов считают кредит наличными «более понятным».

ЦБ против низкого первого взноса по ипотеке

С 2018 года ЦБ ужесточил для банков правила выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, введя повышенные коэффициенты риска по ипотеке со взносом до 10% и от 10 до 20%. Для первой категории ссуд надбавка при учете необходимого банку капитала составляет 300%, для второй — 200%. Вероятность дефолта по ипотеке с низким первоначальным взносом (10–20%) в полтора-два раза выше, чем в случае со взносом 20–40% от суммы кредита, аргументировал Банк России.

По оценкам ЦБ, принятые меры уже снизили интерес банков к работе с клиентами, которые не накопили достаточную сумму на первоначальный взнос. В третьем квартале 2019 года доля выданных кредитов с низким первоначальным взносом составила 36 против 43% на конец 2018 года.

Усилия регулятора не удержали банки от предложения таких продуктов, утверждает старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. «Ипотечный рынок очень конкурентный, а стагнация доходов не позволяет заемщикам аккумулировать значительные первоначальные инвестиции в жилье», — поясняет она. РБК направил запрос в 15 банков — лидеров в сегменте ипотеки, большинство из них не раскрыли уровень среднего первоначального взноса по своим ипотечным продуктам.

В банке «Открытие» показатель составляет 20–25%, в Московском кредитном банке — 28%, в Альфа-банке — 25–30%, в Сбербанке — 29%, в Абсолют Банке — 33–35%, в Промсвязьбанке — 35%, в Райффайзенбанке — 36%, в банке «Санкт-Петербург» — 40%, сообщили представители этих кредитных организаций.

94% опрошенных Райффайзенбанком признают, что при выборе ипотечного банка в первую очередь будут смотреть на предлагаемые ставки по кредитам. В декабре средневзвешенная ставка по ипотеке в России обновила исторический минимум, упав до 9% годовых. Однако ипотечный портфель банков растет не так быстро, как годом ранее. За год он увеличился на 17,7%, до 7,47 трлн руб., следует из данных ЦБ. По сравнению с рекордным 2018 годом выдачи оказались меньше на 5,3% в денежном и на 13,6% в количественном выражении.

Провалы в динамике роста ипотечного портфеля ЦБ считает временными и ожидает ускорения роста в этом сегменте в 2020 году. По прогнозу регулятора, это произойдет «из-за реализации отложенного спроса на жилье».

Отложенный спрос не станет взрывным

В 2020 году рост выдачи ипотеки будет умеренным — 10–15% в годовом выражении, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина: «Поддержку рынку окажет снижение процентных ставок, однако слабый платежеспособный спрос и рост цен на жилье будут ограничивать развитие рынка. Кроме того, давление на рынок может оказать введение расчета ПДН [показателя долговой нагрузки заемщика] для ипотечных ссуд». В декабре ЦБ сообщил, что рассматривает возможность повышения коэффициентов риска по ссудам, которые выдаются слишком закредитованным клиентам.

Год начался не так активно, как хотелось бы, говорит замруководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров. Но он полагает, что спрос может вырасти из-за новых мер господдержки. Президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил начать выплачивать материнский капитал на первенца, а не только на второго ребенка, как сейчас.

С учетом тренда на снижение ипотечных ставок в 2020 году выдачи ипотеки могут достигнуть 3 трлн руб., считает директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. Он ожидает, что стимул рынку придаст рефинансирование. «По нашим прогнозам, к концу года доля рефинансирования в новых выдачах может достигнуть 10–12%, вернувшись на уровень 2018 года», — говорит эксперт. По оценкам банка «Дом.РФ», в этом году доля рефинансирования может достичь 30–40% общего объема выдач.

2020-й точно будет годом рефинансирования, заявил в четверг журналистам зампред правления ВТБ Анатолий Печатников. По его словам, после снижения ключевой ставки ЦБ в феврале «у населения будут экономические стимулы» для этого. Опция будет востребована в текущем году, но конкуренция в этом сегменте исключительно ценовая, добавил управляющий директор Абсолют Банка Антон Павлов. Роста спроса на рефинансирование также ожидают в Альфа-банке, Росбанке, МКБ, Промсвязьбанке и Совкомбанке. В банке «Санкт-Петербург» не ожидают серьезной волны таких клиентов, но намерены «наращивать рефинансирование внешних клиентов из других банков».

Управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков считает, что пик спроса на этот продукт уже прошел: «Резкий рост рефинансирования случился в четвертом квартале 2019 года. В дальнейшем такого ожидать пока не стоит». У банка «Открытие» прогноз тоже консервативный. «Ставки довольно долго держатся на доступном уровне. Основной спрос на рефинансирование удовлетворен», — прокомментировала управляющий директор управления развития ипотечного бизнеса «Открытия» Анна Юдина.

9 ошибок, которые допускают ипотечные заёмщики

Ипотека оформляется на долгий срок — от 10 до 20 лет, а значит, даже незначительный с виду просчёт или невнимательность могут впоследствии «ударить по карману». Консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова рассмотрела наиболее распространённые ошибки заёмщиков.

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% год овых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

3. Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.

Читайте также:  Пенсионеров старше 80 лет могут освободить от уплаты взносов на капремонт

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7. Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Ипотека с низким первым взносом уходит в прошлое

Центробанк раз за разом снижает ключевую ставку, а вслед за этим снижаются ставки и ипотечные. Банки, спеша выдать как можно больше кредитов, сокращают первоначальный взнос, а то и вовсе разрешают его не платить. Между тем, ЦБ вот-вот ужесточит такие проявления лояльности. ЦИАН разбирался, стоит ли россиянам бежать за ипотекой прямо сейчас, взять ли тайм-аут на раздумья или не рисковать, хватая «бесплатный сыр»?

В прошлом году практически каждая вторая сделка, заключенная на первичном рынке жилья, проходила с использованием ипотеки

В 2018 г. ЦБ намеревается ужесточить условия выдачи коммерческими банками ипотеки с низким первым взносом, а число сделок с ипотекой в итоге может сократиться примерно на 10-20%.

Карающая рука регулятора нависнет над банками, выдающими «рискованные кредиты», но пострадают и заемщики, которые не смогут собрать деньги на увеличенный первый взнос.

Ипотечная половина

В 2017 г. практически каждая вторая сделка, заключенная на первичном рынке жилья, проходила с использованием ипотеки. В частности, в московском регионе по итогам 10 месяцев, по данным «Метриум групп», средневзвешенный показатель составил 47%. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в январе 2016 г. было выдано 3 626 ипотечных кредитов, а в октябре 2017 г. – уже 9 817. Причем, как уточнил Алексей Попов, руководитель аналитического отдела ЦИАН, за последние три месяца доля ипотечных сделок выросла на 3 п.п. (процентных пункта) в Москве и на 2 п.п. в Подмосковье; рост к аналогичному периоду прошлого года составил 9 и 10 п.п. соответственно. Вырос и средний выданный чек по ипотеке. По данным ОКБ, по сделкам, заключенным в Москве и Московской области в октябре 2016 г. он составил 3, 317 млн руб., а в октябре 2017 г. – 3,574 млн руб., что на 8% больше.

Причин для роста доли ипотечных сделок несколько. Основная – снижение ключевой ставки ЦБ. По его данным, в 2017 г. средняя процентная ставка по ипотеке составила 10,5%. Другие, не менее важные, причины – увеличение числа строящихся домов, где предлагается субсидированная застройщиками ипотека. В частности, Сбербанк выдает ипотеку на таких объектах по ставке от 7,4% годовых в рублях. В ВТБ 24 ипотечный кредит по ставке 5,2% годовых предложен в МФК Match Point на Кутузовском проспекте. Правда, такая низкая ставка распространялась только на первый год кредитования.

Еще одна причина – снижение размера первого взноса при получении ипотеки: чаще всего речь идет о сумме менее 20% от полной стоимости квартиры, хотя есть объекты и с нулевым первым взносом. Например, по данным SDI Group, в ЖК «Пироговская Ривьера» в подмосковных Мытищах кредит без первого взноса выдают три банка – СМП банк, «Металлинвестбанк», «АБ «Россия». Процентная ставка составляет от 9,6% в первом банке и от 9,5% – во втором и третьем. В ЖК «Аккорд. Smart-квартал» (Одинцовский район) с нулевым первым взносом можно получить ипотечные кредиты в банках СНГБ (от 10,35%), СМП банк (от 9,6%) и «Металлинвестбанк» (от 9,5%). По данным «Метриум групп», в проектах бизнес-класса доля заемщиков с низким первоначальным взносом достигает 20-30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями. В частности, в МФК Only, что на территории Западного АО столицы, таких заемщиков около 23%.

Упреждающие действия

Низкий размер первого взноса при выдаче ипотеки, похоже, вызвал беспокойство регулятора. Согласно поправкам к инструкции «Об обязательных нормативах банков», выпущенных ЦБ, в отношении ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20% от общей стоимости жилья вводится повышенный коэффициент риска 150%, а ниже 10% – 200%. Поправки могут вступить в силу уже в 2018 г.

Максим Каварьянц вице-президент по девелопменту SDI Group

Сейчас ипотечные кредиты с первым взносом до 20% – довольно распространенный продукт. Максим Каварьянц, вице-президент по девелопменту SDI Group, рассказывает, что в ЖК «Пироговская Ривьера» и «Аккорд.Smart-квартал» на сделки с ипотекой с первоначальным взносом до 20% приходится порядка 35-40% от общего количества договоров, а со взносом до 10% – менее 5% договоров.

Доля заемщиков на объектах «НДВ-Недвижимость» с первоначальным взносом менее 20% составляет сейчас более 30% от общего количества сделок, рассказывает Антон Носович, ведущий специалист департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость», а со взносом менее 10%– не более 3%. Речь идет, в частности, о ЖК «Мытищи Lite» (г. Мытищи), ЖК «Андреевка» (Солнечногорский район,), ЖК «Новое Бутово» (Новомосковский АО), где первоначальный взнос возможен даже на уровне 0%. Но на других объектах потребуется внести хотя бы 5%, уточнил Носович.

Читайте также:  Коммунальные службы Ульяновска продолжают выполнение заявок граждан по вопросам подачи тепла

Павел Тимошенко, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер», сообщил, что на объектах компании доля сделок с ипотекой с первоначальным взносом от 10% до 20% составляет более 20%, а со взносом до 10% – 5,5% договоров. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-Новострой», в целом, по всем проектам, находящимся на реализации компании «Бест-Новострой» (а их более 30), ипотека с первоначальным взносом до 20% составляет 10-15%, а ипотека без первоначального взноса – не более 3%.

Причины и следствия

Среди причин ужесточения кредитной политики ЦБ эксперты назвали опасения связанные с возможностью появлением ипотечного пузыря на рынке жилья.

Ирина Доброхотова председателя совета директоров «Бест-Новострой»

Как объяснил Алексей Попов, рост числа ипотечников в условиях низкой ставки потенциально может снизить качество заемщиков и их платежную дисциплину. На минимизацию этого риска, вероятнее всего, и нацелено решение по ограничению минимального первоначального взноса. Хотя представитель ЦИАНа считает, что ипотечные заемщики – одни из самых дисциплинированных банковских клиентов: просрочка по этому типу кредитных продуктов на октябрь 2017г. составила всего 4,5% от их общего числа, что ниже, чем по другим категориям займов. Поэтому опасение в этом направлении пока не обосновано.

Ирина Доброхотова также полагает, что ЦБ, скорее всего, перестраховывается: все-таки низкий первоначальный взнос по ипотеке – это не единственный показатель платежеспособности заемщика, тем более, что свои риски банки закладывают в процентную ставку. Например, минимальная ставка по ипотеке с нулевым первоначальным взносом на 2-4% выше, чем ставка по классической ипотеке с взносом от 20%. Кроме того, к заемщикам по ипотеке без первоначального взноса предъявляются гораздо более жесткие требования, включая идеальную кредитную историю и «белый» доход.

Неизбежные потери

Павел Тимошенко считает, что после вступления в силу ограничительных мер ЦБ по размеру первоначального взноса рынок недвижимости рискует потерять от 10% до 20% потенциального спроса. Ирина Доброхотова оценила возможный отток заемщиков в 10%, а Максим Каварьянц – в 5-10%. Это клиенты, для которых низкий первый взнос или полное его отсутствие – одно из самых важных условий при получении ипотеки.

После вступления в силу ограничительных мер ЦБ по размеру первоначального взноса рынок недвижимости рискует потерять от 10% до 20% потенциального спроса

По словам Ирины Доброхотовой, в первую очередь будет затронут интерес клиентов, которые хотят сначала купить квартиру, и только потом продать уже имеющуюся у них недвижимость. Также не всегда удается накопить на первоначальный взнос тем, кто снимает жилье. Вдобавок ко всему, всегда есть люди, которые просто не умеют копить.

Реальный пример из практики «Бест-Новострой» – покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса семьей с доходом почти в 300 000 руб. в месяц. Семья несколько лет планировала начать откладывать деньги, но так и не собралась: зарплата тратилась очень быстро, рассказывает Ирина Доброхотова, поэтому ипотека без первоначального взноса стала оптимальным механизмом для решения жилищного вопроса. Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group считает, что предлагаемая ЦБ мера может затронуть и интересы бизнесменов, которые при покупке дорогостоящего жилья не стремятся изымать из оборота своих компаний значительные средства. По сложившейся практике такие клиенты берут ипотеку на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, но гасят кредит гораздо быстрее.

Эксперты солидарны и в том, что повышение первоначального взноса в сделках с ипотекой, прежде всего, ограничит покупательскую активность в проектах, реализуемых в Новой Москве и в Подмосковье, так как интересные предложения по сравнительно невысоким ценам сейчас есть и в столице. По подсчетам «Метриум групп», только в Новой Москве удельный вес заемщиков с небольшим первым взносом достигает 35%.

Программы с низким первоначальным взносом или совсем без него еще действуют, и ими еще можно успеть воспользоваться. Поэтому тем покупателям, которые еще не успели этого сделать, Павел Тимошенко советует поторопиться.

Впрочем, эксперты рынка недвижимости считают, что застройщики найдут способ сократить потери в спросе. Если при первом взносе менее 20% ставки по ипотеке станут немного выше, рассуждает Антон Носович, не исключено появление интересных маркетинговых акций от застройщиков, предусматривающих компенсации банку части первоначального взноса.

Алексей Попов считает, что необходимую сумму на первоначальный взнос может обеспечить потребительский кредит. Тогда заемщику придется обслуживать два кредита: потребительский – на первый взнос и ипотеку – на основную часть платежа. «В таком сочетании это предложение актуально лишь для покупателей, которых жизненные обстоятельства вынуждают выйти именно на такую сделку», – добавил аналитик ЦИАНа.

Оформить ипотеку с маленьким первоначальным взносом станет сложнее

Банк России может повысить кредитные риски по ипотеке с небольшим первоначальным взносом: а это значит, что россиянам, заготовившим сумму от 10 до 20% от ссуды, будет непросто получить кредит.

Хотите ипотеку – платите больше первый взнос?

В первую очередь, заемщикам, которые в ближайшие месяцы собираются за ипотекой в банк, придется озаботиться увеличением стартового капитала. При том, что 3% заявителей именно для этой цели берут еще один кредит в банке! Конечно, этот процент не так велик. Однако такая практика подтолкнула ЦБ к решению обязать банки рассчитывать для клиентов показатель долговой нагрузки с 1 октября. Коснется это, в первую очередь, выдачи кредитов наличными для граждан, которые уже имеют несколько незакрытых долгов, а также ипотечных программ с маленьким первоначальным взносом. Получить такие услуги станет сложнее, по жилищным кредитам с маленьким первым взносом может вырасти ставка, а к заемщику предъявят высокие требования.

Ранее Выберу.ру уже писал, что в условиях нестабильности рубля и высокой закредитованности граждан Банк России может повысить кредитные риски. Несмотря на то, что сегмент ипотечного кредитования считается стабильным на финансовом рынке, ЦБ в 2019 г. может ужесточить условия оформления жилищных кредитов. Связано это с тем, что большую часть ипотечных программ, действующих сегодня, банки выдают со взносом меньше 20%. С начала 2018 г. Центробанк предъявил требование к кредитным организациям – увеличить первоначальный капитал.

С решением регулятора согласен председатель комитета Ассоциации российских банков, президент национальной Лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин. На кредитах с пониженным первоначальным взносом лежит большая нагрузка на капитал, рассказал эксперт в интервью «Российской Газете».

«Другое дело, что это далеко не для всех банков критично. У нас основные игроки рынка с большим запасом, по крайней мере госбанки с большим запасом по капиталу. Поэтому, по-моему, это особо никого не напугало. Во всем мире кредиты с низким первоначальным взносом относятся к subprime-кредитам, то есть кредитам нестандартным. Что касается рисков, мы в 2008 году стали свидетелями мирового финансового кризиса, на который подтолкнули именно subprime-кредиты. Что касается потребителей, кого-то, конечно, это коснется: не у всех есть 20% для первоначального взноса, хотя это немного. В Германии, например, меньше 40% не разрешается. Я думаю, что существенного влияния на рынок это не окажет — ни на кредиторов, ни на заемщиков».

Как можно решить проблему?

Осенью 2018 г. в Госдуму предложили внести законопроект о накопительной ипотеке. Ранее Выберу.ру сообщал, что такой законопроект в России рассматривали несколько лет назад, и в некоторых регионах опыт себя зарекомендовал положительно. Если предложение получит поддержку в Госдуме, то программа может стать решением для заемщиков, которые не могут накопить на первоначальный взнос.

Накопительная ипотека представляет собой следующую схему: заявитель открывает депозитный счет с начислением дохода в банке, на котором копится стартовый капитал для ипотеки. В Госдуме отметили, что такая схема должна стимулировать граждан делать сбережения для приобретения жилья. Еще одним плюсом станут программы с минимальными процентными ставками от банка, который предоставил накопительную ипотеку заемщику, а также упрощенные условия оформления жилищного кредита.

Что будет, если оставить все, как есть?

Финансисты отмечают, что рост легких кредитов приведет к новой кризисной ситуации. Ведь реальные доходы населения не растут, а даже снижаются из-за экономического спада в стране. Граждане обращаются к кредитам, займам, и многие имеют даже не один и не два долга – в итоге население сильно закредитовано. Однако финансовый омбудсмен Павел Медведев считает, что Банк России принципиально эту проблему не решит. Несмотря на верное направление деятельности.

«Типичная жалоба держателей ипотечного кредита теперь стала такая: я по ипотеке плачу день в день, не было десять лет ни одной просрочки, но вынужден брать розничные кредиты, чтобы вовремя платить по ипотеке, набрал уже столько, и следующий мне не дают. Помогите взять следующий кредит. Я подозреваю, что формируется пузырь, потому что граждане, которые брали довольно давно, были под впечатлением роста доходов, а потом вдруг оказалось, что доходы не только перестали расти, но стали падать. Как мне сказал один офицер полиции, он стал получать голый оклад. До этого он всегда получал премии, надбавки и так далее. Это прекратилось. Дело в такой фундаментальной причине: люди неправильно оценили динамику своих доходов. Центральный банк, кажется, настроен немножко более оптимистично», – заявил эксперт в интервью «РГ».

Ссылка на основную публикацию