Эксперты представили предложения по снижению стоимости квадратного метра жилья на сельских территориях

Эксперты назвали три меры по снижению стоимости жилья

И определили ошибки застройщиков и властей, которые не позволяют россиянам решить квартирный вопрос

20.07.2016 в 18:20, просмотров: 10931

Объем предложения на рынке жилья находится на своем историческом максимуме. По данным Московской ассоциации риелторов, только в столице в сегменте новостроек и апартаментов на продажу выставлено больше 7 миллионов квадратных метров. Однако платежеспособный спрос очень низкий и продолжает падать. Застройщики вынуждены продавать квартиры по себестоимости. Виданное ли дело — не расходится даже элитное жилье, которое все прежние годы стояло особняком в силу финансовой состоятельности его покупателей.

Есть ли эффективные способы решения проблемы? По просьбе «МК» специалисты обозначили тройку мер, которые могли бы поправить ситуацию.

Большинство экспертов стараются не драматизировать ситуацию. Но некоторые все же признают, что рынок недвижимости в критическом состоянии — покупателям не на что покупать, продавцам некому продавать. А ведь заинтересованность есть у тех и других — квартирный вопрос был и будет одним из важнейших для людей. И первая и наиболее действенная мера — вмешательство государства. Что и говорить, граждане не очень-то любят, когда правительство пытается залезть в их частную жизнь. Но в данном случае это действие было бы оправданно. Значительное снижение банковских ставок по ипотеке (по примеру западных стран) — реальный способ позволить россиянам улучшить жилищные условия. Не говоря уже о выходе рынка недвижимости из глубочайшего застоя.

— В 5 раз возросло количество банкротств компаний с опытом работы на рынке недвижимости больше 7 лет, — говорит первый зампредседателя комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева. — Снижение процентной ставки ипотеки до 7% позволит увеличить спрос, это выгодно для страны, но невыгодно банкам. Поэтому нужен смелый банк, который первым решится на это.

— Действительно, объем предложения новостроек массового сегмента в последние годы растет огромными темпами. В 2014 году он увеличился по отношению к предыдущему году на 34%, в 2015-м — на 79%. С начала текущего года этот показатель вырос на 8,4%, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Интересно, что в первом полугодии на снижение процентов пошли коммерческие, а не государственные банки. На первичном рынке недвижимости действуют кредитные программы от 8–9% годовых, тогда как официально государство субсидирует ставку только до 12%. Ситуацию со спросом нельзя назвать критической, однако важно отметить, что покупатель ушел в более доступные сегменты жилья и стремится максимально снизить объем затрат на покупку. Часть клиентов перетекла из Подмосковья в Москву, поскольку минимальные бюджеты покупки в столице и Московской области практически сравнялись.

Рекордные объемы предложения усиливают конкуренцию между застройщиками, которая проявляется в качественном улучшении проектов, скидках, акциях и, конечно, снижении цен, продолжает эксперт. Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте за первое полугодие 2016 года снизилась на 4%. «Возможности поддержки рынка по данному направлению не исчерпаны, и в этом контексте все будет зависеть от движения ключевой ставки Центробанка, — полагает Литинецкая. — Дело в том, что банки не могут выдавать ипотечные кредиты по ставкам, которые ниже, чем ставка на межбанковском рынке, где они сами занимают деньги. Иначе они будут работать себе в убыток. А эта ставка находится в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка. Ее июньское снижение на 0,5% не оказало влияния на ипотечный рынок — это слишком незначительное изменение, которое не способствует удешевлению кредита, все еще остающегося дорогим. Если в Европе можно получить ипотеку под 2–5% годовых, то в России кредит в два-три раза дороже. Кстати, снижение ключевой ставки поможет и застройщикам снизить расходы на привлечение и обслуживание кредита под строительство жилья». «Ожидаю, что к концу следующего года даже без господдержки ставки по ипотеке будут около 8%», — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин.

— Мы провели исследование, целью которого было установить, какой процент семей в конкретном регионе может позволить себе улучшить жилищные условия, например, переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру, — рассказывает руководитель отдела аналитики CENTURY 21 Россия Кирилл Котриков. — В Москве 22% семей из трех человек (двое работающих и иждивенец) могут позволить себе улучшение жилищных условий с использованием ипотеки. 44,6% семей, состоящих из двух работающих, также могут позволить улучшить свои жилищные условия. Это говорит о том, что у рынка есть скрытый потенциал, и с ним нужно работать. Другой вывод говорит о том, что изменение ипотечных ставок на разумные 1–3% существенно не меняет ситуацию с доступностью улучшения жилищных условий (об этом говорит и ряд смежных исследований других организаций). Существенно меняет ситуацию значительное снижение процентной ставки — например, вдвое (что нереально в условиях экономики России).

Специалисты ипотечного центра компании Est-a-Tet рассчитали, что в массовом сегменте платежи по ипотеке примерно в два раза превышают арендные ставки. По итогам первого полугодия 2016 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в экономклассе составил 5,9 млн рублей. По программе ипотеки с господдержкой минимальная процентная ставка на текущий момент предлагается в «Сбербанке России» — от 11,4% с первоначальным взносом от 20% и максимальным сроком кредитования — 20 лет. «Если брать во внимание такие условия кредитования и средний бюджет покупки, то размер ежемесячных выплат для однокомнатной квартиры (при взносе в размере 20% от стоимости квартиры) составит 50,1 тыс. рублей в месяц. Если брать кредит по стандартной ипотечной программе, где минимальная ставка сейчас составляет 12,9%, а первоначальный взнос начинается от 15%, размер ежемесячных выплат будет равняться 58,5 тыс. рублей, — говорят аналитики. — Если рассматривать двухкомнатную квартиру в массовом сегменте со средним бюджетом покупки 9,1 млн рублей, размер ипотечных выплат по программе с господдержкой составит 77,3 тыс. рублей в месяц, а по стандартной программе — 90,2 тысячи. При этом, поскольку по условиям программ субсидированной ипотеки размер кредита не должен превышать 8 млн рублей, первоначальный взнос для двухкомнатной квартиры должен составлять не меньше 35% от полной стоимости квартиры».

Мера номер два — весьма неприятная для застройщиков, но вполне себе эффективная, — снижение стоимости квадратного метра. Безусловно, за последние 2–3 года ценовой пузырь сдулся, но не настолько, чтобы позволить людям покупать жилье без жесткой экономии на всем остальном. По данным ВЦИОМ, уже больше 30% населения России начали экономить на покупках, в том числе на продуктах питания. И одна из основных проблем, с которыми сейчас столкнулся рынок недвижимости, — нежелание покупателей брать на себя долгосрочные кредитные обязательства. «Сейчас уже есть девелоперы, которые на начальной стадии продаж предлагают квартиры ниже их себестоимости. Однако это скорее тактический маневр для привлечения покупательского интереса на старте продаж, нежели долгосрочная стратегия. Такие примеры на рынке единичны, и едва ли они станут массовыми, иначе это будет означать кризис в отрасли», — утверждает эксперт «Метриум Групп».

— Спад сохраняется в основном за пределами Москвы. Отдельные наименее ликвидные квартиры в домах — первые этажи, большие площади, могут продаваться ниже себестоимости, — констатирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

— Больше года на рынке недвижимости наблюдается дисбаланс. Из-за особенностей техпроцессов объемы ввода заметно превышали спрос. Однако, как и ожидалось, номинального снижения цен в рублях практически не наблюдалось. В отличие от кризиса 2008–2009 годов девелоперы по большей части не были чрезмерно перекредитованы, и с их стороны не наблюдалось демпинга. Напротив, ряд игроков нарастили рентабельность даже на фоне сокращения продаж за счет фокусировки на более прибыльных направлениях деятельности, — говорит Тимур Нигматуллин. — Во втором полугодии 2016 года я ожидаю несущественного роста рублевых цен и спроса за счет покупателей в ипотеку, в том числе на фоне реализации программы с господдержкой. Уже сейчас доля таких сделок превышает 45–50% от продаж.

— Многие потенциальные покупатели ошибочно ждут дальнейшего падения цен, что серьезно сдерживает спрос, — считает управляющий партнер компании M9 Development Максим Морозов. — Но крупным девелоперам нет никакого смысла дальше снижать цены, им проще подождать лишние несколько месяцев. Поэтому ни о какой продаже по себестоимости, а уж тем более ниже нее речи быть не может. Это просто фантастический сценарий. На такое могут пойти только маленькие компании в самом крайнем случае. Дополнительное накапливание предложения, конечно, будет давить на цены, но сильного падения не будет.

Меру номер три можно описать примерно так: сдай потенциальному покупателю квартиру в аренду или посели его на несколько месяцев вообще бесплатно. Нет, ну есть же тест-драйв автомобилей — так почему бы не перенести этот опыт на рынок жилья?

— Это достаточно эффективная мера. Мы вполне допускаем, что такой способ привлечения покупателей начнет распространяться в ближайшее время, — говорит Кирилл Котриков.

— В борьбе за покупателя застройщики существенно наращивают качественные характеристики жилья, — рассказывает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — К примеру, в сегменте комфорт-класса новые проекты сегодня выводятся с подземным паркингом, разнообразными планировочными решениями, архитектурными концепциями, уровень которых ранее соответствовал только проектам бизнес-класса. Кстати, хочу отметить, что политические процессы в последнее время перестали оказывать сколько-нибудь заметное влияние на рынок. Во-первых, люди устали постоянно соразмерять свои действия с развитием ситуации. А во-вторых, жизнь постоянно требует решения простых житейских вопросов, связанных с рождением детей, свадьбами и разводами и, соответственно, покупкой, продажей или разменом жилья. И эти потребности остаются неизменными независимо от выборов в Думу, западных санкций и антисанкций. Единственное, на чем может сказываться политическая нестабильность, так это на количестве инвестиционных сделок, доля которых за последние два года снизилась во всех сегментах рынка.

В общем, пожив в уютной благоустроенной квартире, привыкнув к месту и соседям, клиент с высокой вероятностью захочет ее приобрести. Другое дело — позволят ли материальные возможности.

— Во втором полугодии 2016 года ситуация, скорее всего, останется прежней. Неизвестно, на сколько хватит покупательской активности (сбережения имеют особенность заканчиваться), доходы населения падают и, по прогнозам Центробанка и правительства, продолжат сокращаться до 2019 года. Рынок, возможно, начнет оживляться лишь к концу 2019 года, — считает Кирилл Котриков.

Заголовок в газете: Цены на жилье не идут на снижение
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №27156 от 21 июля 2016 Тэги: Власть, Выборы, Кризис, Дети Организации: Государственная Дума РФ Правительство РФ Сбербанк Места: Россия, Москва

Эксперты Минстроя готовят предложения по снижению стоимости жилья на селе

версия для печати

Комиссия по строительству на селе Общественного Совета, действующего при Минстрое, обсудила вопрос повышения объема ввода жилья на сельских территориях, в том числе путем оптимизации стоимости квадратного метра в рамках проектного предложения «Мой дом. Доступное и комфортное жилье в сельских поселениях и малых городах». Предложения были сформированы Союзом сельских строителей России и обсуждались на заседании 22 марта.

Читайте также:  При Министерстве энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области создан Общественный совет

Как рассказали в пресс-службе Минстроя, эксперты, представляющие различные субъекты РФ, предложили включить в проект уже реализующиеся в регионах инициативы по снижению стоимости сельского жилья для их масштабного распространения на федеральном уровне. Так, среди инициатив была отмечена необходимость развития при министерской поддержке заводского деревянного домостроения, специализирующегося на выпуске модульных домов. По мнению экспертов, при выходе данной технологии на конвейерный уровень за счёт объёмов производства стоимость квадратного метра может снизиться с 25 тыс. до 18 тыс. рублей. Но отсутствие в сфере заводского домостроения регулирования не позволяет такому строительству получить широкое распространение.

Также эксперты отметили ещё один путь для снижения стоимости жилья – производство домокомлектов в виде «конструктора». По словам председателя комиссии Сергея Мытарева, озвученные экспертами предложения являются приемлемыми для включения в проект, в ближайшее время их детально рассмотрят члены комиссии и представят Минстрою России.

Если вы хотите получать регулярную новостную рассылку введите ваш адрес электронной почты:

Дата и время последнего изменения: 2020-01-28 17:11

Важная информация:

Информируем вас, что члены СРО АСО ПОСО теперь могут подавать документы в саморегулируемую организацию в электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи своей организации.

СРО АСО ПОСО с декабря 2018 года переходит на хранение дел членов саморегулируемой организации в формате электронного архива. Положение о порядке хранения дел членов СРО АСО ПОСО в форме электронного документа (пакета электронных документов), подписанного саморегулируемой организацией с использованием квалифицированной электронной подписи, утвержденное Протоколом Правления №140 от 22.11.2018г., вступило в силу с 04.12.2018г.

В соответствии с положением члены СРО могут подавать документы в саморегулируемую организацию в электронном виде с обязательным использованием усиленной квалифицированной электронной подписи данной организации.

Cпрашивайте, предлагайте:

Дата и время последнего изменения: 2020-01-28 17:12

Членство в некоммерческих организациях:

Ассоциация “Общероссийская негосударственная некоммерческая организация – Общероссийское отраслевое объединение работодателей “Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство”

Адрес: 123242, г. Москва, ул. Малая Грузинская, д. 3
Телефон: 8 (495) 987-31-50
e-mail: info@nostroy.ru

26 – 27 сентября 2011 года СРО АСО ПОСО прошла добровольную аудиторскую проверку НОСТРОЙ.

Межотраслевая ассоциация саморегулируемых организаций в области строительства, архитектурно-строительного проектирования, пожарной безопасности и энергоаудита “Синергия”

Адрес: 105064, г. Москва, ул. Садовая-Черногрязская, д. 13/3, стр. 1, офис 10
Телефон: 8 (495) 902-74-80
e-mail: info@s-nrg.ru

Зарегистрировано в Государственном реестре саморегулируемых организаций
№ СРО-С-227-01072010

Дата и время последнего изменения: 2020-01-29 12:14

Органы надзора:

Адрес: 105066, г. Москва, ул. А. Лукьянова, д. 4, стр. 1
Телефон: 8 (495) 646-33-18
e-mail: rostehnadzor@gosnadzor.ru

Рекомендуем:

Саморегулируемая организация Ассоциация строительных организаций “Поддержки организаций строительной отрасли” внесено в Государственный реестр саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору 02 июля 2010 года. Регистрационный номер – СРО-С-227-01072010 на основании Решения Ростехнадзора №00-01-39/636-сро от 01.07.2010.

По всем вопросам вступления в СРО Вы можете обращаться к нашим специалистам по тел. +7 (495) 902-74-81 или через форму on-line заявки. Сотрудники нашей компании помогут Вам решить любые задачи, проконсультировать Вас в области законодательства, окажут правовую поддержку.

Дата и время последнего изменения: 2018-12-20 13:10

Москва поставила рекорд по строительству жилья

В прошлом году в Москве введено 4,96 млн кв. м жилья, сообщил «Ведомостям» заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. Это на 40% больше, чем годом ранее. Столько жилья в Москве не строилось с 1960-х гг., когда по всей стране реализовывалась госпрограмма по решению жилищных проблем горожан – для этого для них строили типовые панельные дома, прозванные в народе хрущевками. Рекорд был поставлен в 1965 г. Тогда в столице было введено около 5 млн кв. м жилья. В 2007 г. при Юрии Лужкове было введено 4,82 млн кв. м.

Однако сравнение итогов 2019 г. с объемами ввода прошлых лет не совсем корректно, указывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Ведь в 2012 г. в результате присоединения части территории Московской области площадь Москвы увеличилась в 2,4 раза. Раньше статистика учитывала проекты только в старых границах города, указывает Колочинский. Но в прошлом году там было введено 1,1 млн кв. м жилья.

Как и полвека назад, большую роль сыграла программа столичных властей по реновации жилищного фонда. Ее мэр Москвы Сергей Собянин анонсировал еще в 2017 г. Она предусматривает расселение около 1 млн человек из хрущевок и других старых домов. «Городская программа реновации набирает обороты: в частности, в прошлом году за счет бюджета введено 45 домов площадью более 1 млн кв. м», – сообщил «Ведомостям» представитель столичного стройкомплекса. В будущем роль программы будет увеличиваться, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По данным стройкомплекса, в 2020 г. планируется ввести 65 домов по программе реновации.

Благоустройство Москвы в этом году оказалось дороже Крымского моста

Вторая причина растущего ввода жилья – изменения законодательства, которые стимулировали застройщиков оперативнее вводить недвижимость, говорит Хуснуллин. Дома, которые были введены в эксплуатацию в 2019 г., начинали строиться в 2016–2017 гг. Тогда менялись требования к оформлению проектной декларации, порядок резервирования средств и процесс регистрации договоров покупки квартир, вспоминает Колочинский: «Застройщики торопились получить разрешения на строительство своих объектов, чтобы продолжить работу по старым правилам. В итоге 2016 год стал рекордным по количеству выданных разрешений на строительство – было одобрено проектов более чем на 10 млн кв. м жилья».

Если в 2016 г. суммарная площадь застройки в Москве составляла порядка 10–11 млн кв. м, то сейчас – до 18,5 млн кв. м, комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Такую динамику она связывает с активным освоением бывших промзон, что позволило застройщикам резко повысить объемы строительства по сравнению с эпохой точечного освоения небольших участков в столице.

С ней соглашается Колочинский: именно в этот период застройщики начали активно осваивать промзоны, заявляя проекты площадью по 300 000–400 000 кв. м. Дополнительным импульсом, по его мнению, стало и активное строительство транспортной городской сети, в частности МЦК, открывшего доступ к новым участкам.

Спрос на жилье в Москве в последние годы вырос в 3–4 раза, говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин. Кроме того, по его словам, нигде в России нет такой доходности при строительстве жилья, как в Москве. Поэтому этот сегмент остается привлекательным для инвестиций.

Спрос стимулирует дешевеющая ипотека, указывает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. С ее помощью, например, в 2018–2019 гг. покупалась каждая вторая квартира. В прошлом году был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб. Это произошло из-за того, что ставки по ипотеке достигли минимального значения с 2005 г. – у ведущих кредиторов она составляет 8,7%.

Высокие темпы жилищного строительства отвечают интересам всех участников рынка, считает Колочинский. Московские власти стараются достигнуть показателей мировых мегаполисов по обеспеченности жильем на человека. Пока столица отстает. В Москве на каждого жителя приходится 20 кв. м жилья, в то время как в крупных мегаполисах – в 1,5 раза больше: 30 кв. м. Девелоперы же заинтересованы строить быстрее, так как при высокой кадастровой стоимости земли они несут дополнительные расходы, если своевременно не осваивают новые участки.

Средневзвешенная цена жилья в столичных новостройках находится на уровне 248 000 руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента), за год этот показатель увеличился на 7,1%, говорит Родионцев из Est-a-Tet. Рост цен обусловлен несколькими факторами: вымыванием ликвидных лотов, удорожанием жилья с ростом стадии строительной готовности и себестоимости строительства, в том числе в связи с переходом на проектное финансирование. Ввод больших объемов нового жилья приведет к снижению стоимости вторичного жилья, потому что многие клиенты переключатся на «свежие» новостройки, указывает Перлин из «СМУ-6 инвестиций».

Ассоциация Деревянного Домостроения

Минская ул., д. 2 Ж (БЦ «Минская Плаза»),
офис 353, г. Москва

  • Главная страница
  • Новости
  • Льготная ипотека — снижение или оптимизация стоимости строительства

Льготная ипотека — снижение или оптимизация стоимости строительства

30 октября 2019 16:30

Делегация Ассоциации деревянного домостроения приняла участие в сессии «Развитие жилищного сектора на сельских территориях», где обсуждалась льготная сельская ипотека по программе Минсельхоза.

Государственная программа комплексного развития сельских территорий на период разработана Минсельхозом России во исполнение поручения Президента РФ Владимира Путина и принята в конце мая 2019 года. Согласно документу, ключевыми целями государственной программы являются: сохранение доли сельского населения в общей численности населения России на уровне не менее 25,3 %, достижение соотношения среднемесячных располагаемых ресурсов сельского и городского домохозяйств до 80 % и повышение доли общей площади благоустроенных жилых помещений в сельских населенных пунктах до 50 %. Общий объем ее финансирования предусмотрен в сумме около 2,3 трлн. руб., из них 1 трлн. руб. — из средств федерального бюджета. Проекты программы подразумевают содействие занятости жителей села, развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройство сельских территорий и развитие жилищного строительства на сельских территориях, и повышение уровня благоустройства домовладений.

Ключевым инструментом привлечения жителей на село Минсельхоз предполагает льготную сельскую ипотеку. Механизм ее заработает с 1 января 2020 года. Ставка по ипотеке — от 0,1 % до 3 % займа на срок от 25 лет. Сумма предоставляемого кредита — до 3 млн. руб., в Дальневосточном ФО и Ленинградской области — до 5 млн. первоначальный взнос по сельской ипотеке должен составлять не менее 10 % от суммы приобретения. В реализации программы льготного кредитования участвуют Россельхозбанк, ДОМ.РФ и все крупные системообразующие банки.

Предоставление субсидий для льготной ипотеки из бюджета РФ позволит обеспечить выдачу более 200 000 кредитов, сообщила на Агрофоруме 29 октября один из разработчиков Директор департамента розничного бизнеса АО «Россельхозбанк» Светлана Вишнякова.

Представителей Ассоциации деревянного домостроения пригласили выступить на сессии «Развитие жилищного сектора на сельских территориях» в качестве экспертов строительного рынка и основных потенциальных застройщиков на сельских территориях. Главный вопрос к Ассоциации — как снизить стоимость жилья.

Банковский продукт для программы льготной сельской ипотеки у банков уже есть, он дорабатывается и будет апробироваться, однако, встает серьезный вопрос платежеспособности населения. Здесь же, на форуме, Министр сельского хозяйства республики Башкортостан Ильшат Фазрахманов озвучил средний доход населения региона в 13 тысяч рублей. Сможет ли человек в таких условиях взять ипотеку 3 миллиона при ежемесячном платеже 8 тысяч?

Готовы ли сегодня строители делать стандартные решения для использования в рамках этой программы (льготная сельская ипотека прим. ред.) для того, чтобы удешевлять стоимость квадратного метра, сделать жилье более доступным и выйти на сумму меньше установленных сегодня за кв. метр?

зампредседателя правления Россельхозбанка, модератор форума

Спикер от Ассоциации деревянного домостроения немало удивил своим ответом собравшихся, предложив говорить не о снижении стоимости, а ее оптимизации и эффективности.

За последние 5-7 лет действия различных программ поддержки сельского населения сложилась ситуация, когда люди, имея небольшие доходы берут небольшие кредиты и строят неликвидное жилье, которое отходит в залог банку, территории продолжают деградировать, потому что конечного продукта в виде привлекательного для проживания жилья в итоге нет.

Ассоциация деревянного домостроения

По мнению Константина Пискуна оптимизировать строительные издержки помогут меры по опережающему созданию всего комплекса инженерной и транспортной инфраструктуры на застраиваемых территориях, применение типовых проектных решений и в своей презентации рассказал и показал примеры, разработанных Ассоциацией совместно с лидерами архитектурного сообщества страны проектов жилой среды по существующим сегодня социальным нормам: проекты индивидуальных одноквартирных домов, сблокированной застройки с приусадебными участками, малоэтажных многоквартирных домов с дополнительными хозпостройками, сроком строительства Представляя Ассоциацию деревянного домостроения в целом, Константин сообщил о производственных возможностях компаний участников Ассоциации — до 40 000 домокомплектов в год с перспективой увеличения мощностей более 200 000 домокомплектов в течение рассказал о том, чем Ассоциация может быть полезна властям регионов и уполномоченным банкам в рамках проекта по развитию жилищного сектора на сельских территориях.

Сейчас у нас очень сильно развивается направление по экспертизе проектов и объектов строительства с применением деревянных конструкций и независимому техническому надзору. Здесь мы были бы полезны и можем предложить все наши услуги, услуги всех наших участников и банковским учреждениям, и правительствам субъектов Федерации, и муниципальным образованиям, и крупным промышленным агрохолдингам при разработке тех или иных программ по комплексной застройке территорий и конкретных объектов

Ассоциация деревянного домостроения

На сегодняшний день у профессионалов рынка деревянного домостроения есть четкое понимание по себестоимости лесозаготовки, производства, логистики, кровельных покрытий оконных конструкций, и других комплектующих, причем, это те материалы, которые не зависят от локальных особенностей, например, стоимости рабочей силы, и не могут быть снижены в зависимости от региона. Впрочем, экономия на квалифицированном труде также чревата тем, что будут сделаны ошибки, человек не получит ценность, а банк будет иметь неликвид. В результате те, на кого рассчитана программа, не захотят переезжать в такие дома из города на село.

Участники Ассоциации с большим интересом смотрят на все программы, которые разрабатываются нашим правительством — Минстроем, Минсельхозом, Минпромторгом, все хотят развивать свои производства, но останавливает отсутствие платежеспособного спроса, когда люди экономят каждую копейку, вынуждены растягивать строительство на несколько лет поэтапно и оно обходится еще дороже.

Ассоциация деревянного домостроения

От лица Ассоциации Константин Пискун выступил с рекомендацией всегда иметь полный комплект документации — единственного способа проведения экспертизы проектного решения, увидеть будущее строительство в деньгах, во времени, издержках, рисках на время строительства объекта и стоимости его эксплуатации и предложил в этом вопросе сотрудничество.

Константин озвучил и другие механизмы возможного взаимодействия с уполномоченными банками и органами власти: по организации и проведению предварительных конкурсов на проектирование, по предоставлению проектов, разработанных участниками Ассоциации, по привлечению аккредитованных членов Ассоциации для участия в проектах комплексной застройки сельских территорий, по координации действий участников Ассоциации при реализации программ комплексной застройки.

Ассоциацию деревянного домостроения на Аграрном Форуме также представили Владислав Копица, выставка Open Village; Вадим Фидаров, компания ТАМАК; Руслан Сергеев, компания ЗОДЧИЙ.

Эксперты представили предложения по снижению стоимости квадратного метра жилья на сельских территориях

Подешевеет ли жилье в Подмосковье на 20%: мнения экспертов.

Власти Подмосковья заявили, что намерены снизить стоимость жилья в новостройках на 20% к 2018 году. Реально ли это в указанный срок и за счет чего можно достичь таких результатов, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.

К 2018 году стоимость квадратного метра в подмосковных новостройках должна быть ниже на 20%, следует из пояснительного материала к принятой на заседании областного правительства программе «Жилище» на 2014-2024 годы. По предварительным прогнозам, снижение стоимости квадратного метра жилья в 2014 году должно составить 8%, в 2015 году – 11%, в 2016 году – 16%, в 2017 году – 20%, в 2018 году – 20%.

Возможно ли это в указанный срок и за счет чего, пусть теоретически, можно добиться такого результата, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Анализ текста программы «Жилище» позволяет предположить, что заявленное снижение цен жилья в Московской области на 20% не является ее основной целью, тем более что каких-либо механизмов снижения цен продажи в программе обнаружить не удалось. Впрочем, программа в значительной степени дает ответ на вопрос, за счет чего в прогнозируемом периоде может быть снижена себестоимость строительства, так как ее принятие открывает зеленый свет для выделения существенных средств из федерального бюджета и фонда ЖКХ на развитие социальной, дорожной, инженерной инфраструктуры, ликвидацию ветхого жилого фонда в рамках проектов комплексного освоения территорий.

Что же касается цен продажи, то нужно обратить внимание на то, что программа предполагает фактически неизменными объемы ввода в строй жилья в прогнозируемом периоде – то есть объем предложения меняться не будет. Как известно, цена определяется соотношением спроса и предложения. Получается, что если предложение неизменно, то для снижения цен должен уменьшиться спрос, а это возможно, например, если будет ограничен рост численности населения в области, если упадут доходы населения области, будет экономический кризис. На мой взгляд, все эти возможные пути развития либо находятся за пределами влияния руководства Московской области, либо явно не являются его целями.

Впрочем, есть механизмы, заложенные в программу, которые могут привести к некоторому снижению цен за счет того, что будет поощряться строительство жилья эконом-класса и малоэтажного жилья, т.е. будет с помощью государственного регулирования меняться не объем, а структура предложения и косвенно спроса, так как условно богатые россияне явно не целевая аудитория жилья эконом-класса и часть их спроса в таком случае уйдет с рынка Московской области.

Планируется, что доля жилья эконом-класса вырастет с 10% до 20%. При лучшем сценарии с учетом инфляции такое изменение структуры предложения приведет к стагнации цен, но никак не к снижению на 20%. Еще один нюанс заключается в поощрении малоэтажного строительства (включая индивидуальное), доля которого должна вырасти до 50%. Дело в том, что цена продажи квадратного метра малоэтажного жилья обычно ниже, чем многоэтажного, однако площадь жилой единицы (квартира, таунхаус или дом) в среднем существенно выше. В итоге получается, что цена жилой единицы выше и число семей обеспеченных жильем оказывается меньше, хотя по расчетам цена квадратного метра ниже. Кроме того, в малоэтажном жилье (дома, таунхаусы) цену продажи квадратного метра рассчитывают, включая технические помещения, в то время как в многоэтажном жилье «продают» только метры внутри самой квартиры.

Например, если продается таунхаус площадью 200 кв. м за 10 млн. рублей то цена квадратного метра получается 50 тыс. рублей. Если продают многоквартирный дом на 10 квартир, каждая по 50 кв. м и за 5 млн рублей, то цена квадратного метра получается 100 тыс. рублей, а цена всего дома – 50 млн рублей. Но в доме помимо квартир еще есть до 30% общей площади и его суммарная площадь не 500 кв. м (площадь 10 квартир), а например, 750 кв. м . Если бы дом продавался целиком как таунхаус, то вышло бы что цена квадратного метра 67 тыс. рублей. С помощью такой игры цифр из-за разницы в расчете цены квадратного метра при продаже объектов индивидуального жилищного строительства и квартир в домах, вполне можно в статистике добиться еще некоторого снижения цен, правда к росту доступности жилья такие игры с цифрами имеют мало отношения.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Конечно, снизить стоимость жилья на 20% можно – ничего сверхъестественного в этом я не вижу. Для этого достаточно ускорить прохождение административных процедур и перенести часть затрат девелоперов на бюджет (например, те средства, которые застройщики тратят на возведение инфраструктуры и подключение инженерных коммуникаций).

Сейчас себестоимость строительства жилья в Подмосковье составляет около 35 тыс. рублей за кв. м, а цена продажи – 70-80 тыс. за кв. м. То есть разница достигает более 50%. Поэтому даже если снизить стоимость жилья на 20%, выгода для девелопера все равно останется. Однако при реализации жилого проекта у застройщика возникают различные обременения, например, обязательное обеспечение ЖК необходимой инфраструктурой. С ее учетом себестоимость строительства уже повышается и составляет примерно 50-60 тыс. рублей за кв. м. В таких условиях застройщику, конечно, невыгодно снижение цены на 20%.

Вообще, в данную инициативу властей верится с трудом. Правительство давно пытается реализовать подобные программы, и постоянно призывает участников рынка сделать жилье более доступным. Однако их слова почему-то расходятся с действительностью. На практике они вводят различные ограничения, дополнительные обременения, тем самым делая жилье еще более недоступным, потому что в любом случае застройщики перекладывают свои затраты на плечи покупателей. Кроме того, в правительстве до сих пор действует сильное лобби со стороны девелоперов, а им совсем невыгодно терять свою прибыль.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

Есть несколько вариантов снижения стоимости квадратного метра жилья. Основной механизм снижения стоимости жилья – больше строить. Предложение увеличивается, соответственно, обостряется конкуренция между застройщиками. И им приходиться либо понижать цены, либо улучшать качество продукта. Еще один способ – снизить стоимость стройматериалов, расходы на подрядчиков и т.д. Однако в Московской области это трудно реализуемо. Третье – снизить себестоимость земли. Сейчас большая часть земли находится в частном владении, поэтому участки дорогие.

Можно принудительно вовлекать земли сельхозназначения в оборот через повышение налога на невовлекаемую в хозяйственный оборот землю. Подобные инициативы обсуждаются уже лет 10, но пока безрезультатно. Далее – можно снизить доходность девелопера, однако это можно делать только на стабильном рынке. Девелопер согласится на более низкую ставку доходности, если она будет гарантированной. Сейчас доходность этого бизнеса высокая, но она оправдывается рисками. И еще один момент – стоимость жилья может снизить, если девелопер будет строить жилье на землях, которые уже обеспечены инженерными коммуникациями. Сейчас у этого бизнеса высокая доходность, но она оправдывается рисками. Однако я сомневаюсь, что до 2018 года удастся что-то выполнить из того, что может снизить стоимость жилья. Сейчас качество жилья в Подмосковье улучшается, и я не думаю, что будет существенное снижение цен. Тем более не стоит забывать об инфляции.

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ»):

Уменьшить стоимость жилья эконом-класса в Московской области на заявленные 20 % можно только лишь путем сокращения расходов инвестора-застройщика. Сегодня затраты застройщика на строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры включаются в конечную стоимость жилья. Итоговая цена квадратного метра, кроме этого, складывается из затрат девелопера на аренду земельного участка, подключение внешних сетей, обслуживание кредита, если объект строится на заемные средства. В результате мы получаем высокие цены.

Государство в силах взять часть расходов на себя, уменьшить административные барьеры и тем самым снизить стоимость квадратного метра.

Второй способ уменьшить стоимость жилья в Подмосковье – увеличить объемы строительства. Несмотря на то, что на сегодняшний день предложение на рынке растет высокими темпами, его недостаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос, который формируется не только за счет жителей области, но и за счет москвичей и приезжих из других регионов.

Уменьшению стоимости квадратного метра жилья будет препятствовать заявленный курс на малоэтажное строительство в Московской области. Ряд проектов просто не будет реализован в силу их низкой рентабельности. Снижение этажности жилых домов в Подмосковье вызовет уменьшение объемов вводимого жилья и, как следствие, приведет к еще большему дефициту предложения на рынке недвижимости.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

Ценообразование на рынке жилья, в первую очередь, зависит от соотношения спроса и предложения.

В настоящее время на первичном рынке Подмосковья отмечается достаточно высокий уровень предложения, который, однако, не может удовлетворить возрастающий спрос.

Поэтому, несмотря на разнообразие и широкий выбор квартир, цены на новостройки Московской области не снижаются.

Снижение цен на первичном рынке возможно только в случае значительного увеличения объемов строительства и, соответственно, предложения. Что невозможно в силу естественных причин: ограниченные возможности строительного комплекса Подмосковья и нехватки строительных материалов.

При этом Подмосковье на протяжении многих лет является лидером по вводу жилья среди всех регионов страны и спрос на жилье здесь был и остается очень высоким и постоянно растет.

Возможными мерами по снижению стоимости жилья могут стать: наращивание объемов строительства за счет стимулирования застройщиков, в том числе, поддержка по созданию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, создание рабочих мест и стимулирование развития жилищного строительства на более удаленных от Москвы территориях, снижение ставок ипотечного кредитования.

Однако все эти меры выходят за рамки возможностей только подмосковных властей, их необходимо принимать на федеральном уровне.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» :

На моей памяти стоимость недвижимости в Московском регионе только росла, снижения могли быть временными и происходили в кризисные периоды в экономике. Поэтому в снижение стоимости жилья на 20% к 2018 году верится с трудом.

Снижение цены квадратного метра могло бы произойти за счет уменьшения расходов застройщиков. Власти могли бы снизить так называемую административную нагрузку: уменьшить обязательства по созданию социальной инфраструктуры, установить льготные условия по проведению коммуникаций. Кроме того, разумным в этом плане стало бы упрощение получения различных согласований. В таком случае время на подготовку выхода проекта, а значит, и издержки застройщиков, сократилось бы. Немаловажную роль сыграло бы снижение уровня коррупции в строительной сфере. Однако помимо расходов, которые могут быть отрегулированы административным путем, есть рыночные расходы на стройматериалы, персонал и др., на которые властям повлиять будет гораздо сложнее.

Также, если рассуждать теоретически, увеличение объема строительства, которое бы привело к избытку предложения на рынке, могло бы снизить стоимость квадратного метра. Однако, опять же, вряд ли это снижение стало бы столь значительным.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:

Себестоимость квадратного метра жилья в Подмосковье сегодня составляет в среднем 40-45 тыс. рублей, а в Москве – 55-75 тыс. рублей. При этом стоимость кв.м на данный момент значительно выше. В Подмосковье это – 74 150 рублей, а в Москве – 179 600 тыс. рублей.

Поэтому возникает большой вопрос, за счет чего власти планируют снизить стоимость квадратного метра жилья в новостройках, да еще и на 20 %. Учитывая, что многие компании продают недвижимость по цене в среднем на 20 % больше себестоимости, и получают прибыль за счет большого объема продаж.

Теоретически понижение стоимости квадратного метра в Московской области возможно за счет снижения себестоимости строительства, в частности, уменьшения цены строительных материалов, стадии различных согласований, покупки земли и проч. Также на снижение стоимости квадратного метра может повлиять насыщение рынка и удовлетворение спроса. Однако сегодня в Подмосковье достаточно много новостроек.

Сегодня рынок сбалансирован между спросом и предложением, поэтому, конечно, говорить о перенасыщении еще рано, но нужно понимать, что выход большого объема предложения постепенно приведет к насыщению спроса.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

Как известно, на российском рынке недвижимости, в том числе и подмосковном, сегодня действует полноценное рыночное ценообразование. То есть процесс формирования цен всецело зависит от спроса и предложения. Поэтому не совсем понятно, как подмосковные власти собираются снижать цены на новостройки.

Я могу предположить, что новое жилье в области будет только дорожать, так как именно за МКАД сегодня активно смещается платежеспособный спрос: в условиях высоких цен на жилье в столице покупатели уходят в область, где квартиры дешевле и выбор их больше.

Другой вопрос – рост доступности жилья. Квартиры в области действительно становятся все доступнее за счет развития ипотечных программ, освоения территорий, находящихся в среднем поясе Подмосковья, и строительства функциональных квартир небольшого метража. Уже сегодня новую «однушку» за МКАД можно приобрести по ипотеке, выплатив первоначальный взнос в размере 150-200 тыс. рублей. Это вполне подъемная сумма.

Фактически же удешевить квартиры для конечного потребителя можно, снизив себестоимость строительства жилых комплексов. Например, за счет уменьшения стоимости земельных участков, выделяемых под застройку. Сегодня затраты на землю составляют основную часть расходов застройщиков при реализации проектов.

Эксперты представили предложения по снижению стоимости квадратного метра жилья на сельских территориях

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13 декабря 2019 г. № 827/пр “О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2020 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2020 года”

В соответствии с подпунктом 5.2.38 пункта 5 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038 (Собрание законодательства Российской Федерации 2013, N 47, ст. 6117; 2019, N 40, ст. 5560), приказываю:

1. Утвердить норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2020 года в размере 46 013 (сорок шесть тысяч тринадцать) рублей.

2. Утвердить показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2020 года, которые подлежат применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета согласно приложению к настоящему приказу.

МинистрВ.В. Якушев

Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 декабря 2019 г.
Регистрационный № 56948

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации
от 13 декабря 2019 г. № 827/пр

Показатели
средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2020 года (в рублях)

Центральный федеральный округ
1Белгородская область45 919
2Брянская область30 412
3Владимирская область36 928
4Воронежская область37 524
5Ивановская область33 913
6Калужская область41846
7Костромская область34 800
8Курская область35 556
9Липецкая область37 458
10Московская область62 719
11Орловская область31903
12Рязанская область41 103
13Смоленская область32 893
14Тамбовская область34 608
15Тверская область40 122
16Тульская область44 332
17Ярославская область42 389
18г. Москва105 043
Северо-Западный федеральный округ
19Республика Карелия44 208
20Республика Коми46 361
21Архангельская область50 969
22Вологодская область35 664
23Калининградская область43 241
24Ленинградская область51607
25Мурманская область60 425
26Новгородская область36 996
27Псковская область34 924
28Ненецкий автономный округ65 192
29г. Санкт-Петербург76 429
Южный федеральный округ
30Республика Адыгея (Адыгея)37 403
31Республика Калмыкия32 811
32Республика Крым53 793
33Краснодарский край46 811
34Астраханская область35 527
35Волгоградская область36 948
36Ростовская область44 356
37г. Севастополь61994
Северо-Кавказский федеральный округ
38Республика Дагестан30 522
39Республика Ингушетия32 126
40Кабардино-Балкарская Республика31 128
41Карачаево-Черкесская Республика36 893
42Республика Северная Осетия – Алания34 933
43Чеченская Республика39 289
44Ставропольский край30 526
Приволжский федеральный округ
45Республика Башкортостан43 437
46Республика Марий Эл33 424
47Республика Мордовия39 499
48Республика Татарстан (Татарстан)53 024
49Удмуртская Республика41 229
50Чувашская Республика – Чувашия36 063
51Пермский край43 234
52Кировская область35 185
53Нижегородская область49 731
54Оренбургская область34 410
55Пензенская область36 096
56Самарская область36 674
57Саратовская область31230
58Ульяновская область Уральский федеральный округ36 136
59Курганская область32 828
60Свердловская область51539
61Тюменская область44 883
62Челябинская область31768
63Ханты-Мансийский автономный округ – Югра52 501
64Ямало-Ненецкий автономный округ62 748
Сибирский федеральный округ
65Республика Алтай40 937
66Республика Тыва45 895
67Республика Хакасия36 039
68Алтайский край37 931
69Красноярский край44 791
70Иркутская область46 599
71Кемеровская область – Кузбасс36 368
72Новосибирская область48 301
73Омская область37 555
74Томская область42 880
Дальневосточный федеральный округ
75Республика Саха (Якутия)73 072
76Камчатский край65 998
77Приморский край63 870
78Хабаровский край64 058
79Амурская область59 645
80Магаданская область65 998
81Сахалинская область79 331
82Еврейская автономная область65 998
83Чукотский автономный округ65 998
84Республика Бурятия65 998
85Забайкальский край56 009

Обзор документа

Минстрой утвердил показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по регионам на I квартал 2020 г. Они учитываются при расчете размера соцвыплат, предоставляемых из федерального бюджета гражданам на приобретение жилья.

Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по России на первое полугодие составляет 46 013 руб.

Читайте также:  Жилой фонд и объекты ЖКХ бывшего «31 Арсенала ВМФ» переходят Ульяновску
Ссылка на основную публикацию