Бедным россиянам, возможно, скоро разрешат сдать свои квартиры государству в «обратную ипотеку»

Обратная ипотека

В России с недавних пор начала работать обратная ипотека. Несмотря на то что мировая практика предоставления помощи пенсионерам под залог их имущества насчитывает несколько десятилетий, на территории РФ такой вид услуг появился только в 2011 году.

Работает ли обратная ипотека в России?

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2020 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

  • Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
  • После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
  • Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

  • Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
  • Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

  • Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
  • Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
  • У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
  • В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
  • Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
  • Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.
  • К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

    • Возраст: от 60/65 лет.
    • Гражданство РФ.
    • Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
    • Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
    • Владение недвижимостью не менее 3 лет.

    Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

    В 2020 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

    • возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
    • увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

    Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.

    Как оформить обратную ипотеку?

    Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

    1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
    2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
    3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
    4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

    В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

    Необходимые для заявителя документы:

    • паспорт РФ;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • техническая документация из БТИ;
    • страховые документы;
    • выписка из БТИ;
    • письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

    В каких банках выдают обратную ипотеку?

    Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

    В 2020 году оформить обратную ипотеку предлагают:

    Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

    К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

    Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

    Возможные риски

    Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

    Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

    Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

    Плюсы и минусы

    Как и любой другой вид кредитования, обратная ипотека имеет свои положительные и отрицательные моменты.

    Подчеркнём сначала плюсы:

    • Одинокий пенсионер, получающий мизерное пособие от государства, может прожить остаток жизни в финансовом благополучии, оформив обратную ипотеку.
    • При грамотно составленном договоре выгоду получает как пожилой клиент, так и банк.
    • Квартиру можно сохранить при условии, что родственники пенсионера после его смерти погасят образовавшуюся задолженность. Банки охотно соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу квартиры.

    Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:

    • Невозможно определить точный срок кредитования. Квартира, предоставленная в качестве залога, за длительный период времени может сильно обветшать и потерять в цене.
    • Условия программы довольно расплывчаты и не всем понятны.
    • Государство не защищает права граждан по данному виду кредитования и вся ответственность, а также финансовые риски ложатся на банки.
    • Процентная ставка по обратной ипотеке может с каждым месяцем увеличиваться, поскольку банк заинтересован в получении своей выгоды.

    Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.

    Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.

    Работает ли обратная ипотека в России?

    — Что вы можете сказать об «обратной ипотеке»? Есть ли фактически она сейчас в Москве и через какие институты реализуется?

    Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

    Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя. На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС). На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет. При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

    В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены. Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС. Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

    Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

    «Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

    Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

    Читайте также:  Путин продлил программу по переселению россиян из ветхого и аварийного жилья

    «Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

    Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам. Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора. При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

    Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

    «Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

    В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки». Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

    Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

    Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

    В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

    Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК. Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

    Текст подготовила: Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Минфин придумал способ победить бедность

    Идея обратной ипотеки вызывает много сомнений

    Замглавы Минфина Татьяна Нестеренко верит, что обратная ипотека увеличит количество освободившихся квартир. Фото с сайта www.minfin.ru

    Чиновники нашли решение сразу двух социальных проблем – бедности и отсутствия в городах резервного жилья. «Выкупленные государством в рамках механизма обратной ипотеки квартиры могут пополнить маневренный жилищный фонд для людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации», – заявила вчера первый зампред думского комитета по жилищной политике Елена Николаева. Таким образом, она поддержала идею Минфина использовать ипотеку наоборот для искоренения бедности в стране.

    Минфин рассматривает обратную ипотеку как механизм поддержки бедных, заявила накануне первый замминистра финансов РФ Татьяна Нестеренко. Такая ипотека наоборот – это продажа недвижимости государству в обмен на ежемесячные пожизненные выплаты. «Мы обсуждаем введение так называемой обратной ипотеки. Человек, который имеет имущество, который перестал зарабатывать, он может вполне передать это имущество государству, которое будет ему оплачивать обратную ипотеку», – сообщила она. «По истечении какого-то времени, возможно, жизни человека, имущество перейдет к государству», – сказала она.

    Обратной ипотекой до сих пор участники рынка называли договор, по которому пожилые люди передавали свое жилье в залог банку, а взамен получали пожизненную ссуду. После их смерти кредитор продает недвижимость и таким образом компенсирует долг заемщика со всеми процентами.

    Этот инструмент очень похож на печально известную пожизненную ренту, из-за которой немало пожилых россиян стали бомжами, а некоторые и досрочно распрощались с жизнью. Специалисты уверяют, что в отличие от ренты при обратной ипотеке человек все-таки остается владельцем своей квартиры и может пользоваться ею до конца жизни. Более того, его наследники могут выкупить заем, оставив квартиру себе.

    Обратной ипотекой активно пользуются в США, Великобритании и Австралии, у нас она впервые появилась на рынке только в 2012 году, но распространения не получила. Одно время этим занимался даже Сбербанк, но сейчас в перечне его услуг такой ипотеки нет.

    Почему Минфин решил использовать ипотеку якобы для борьбы с бедностью, не вполне понятно. Ведь государство обеспечивает сегодня доход одиноких пенсионеров выше прожиточного минимума. А доходы ниже прожиточного минимума имеют, как правило, многодетные семьи или семьи с неработающими членами. Пресс-служба министерства вчера не смогла разъяснить выбор одиноких пенсионеров в качестве инструмента для борьбы с бедностью.

    По данным Росстата, сейчас в России 19 млн человек имеют доходы ниже прожиточного минимума (по итогам 2015 года добавилось 3 млн), а по прогнозу Всемирного банка, в 2016 году уровень бедности вырастет еще почти на 15% и достигнет 21 млн человек.

    Исполнительный директор Heads Consulting Никита Куликов с недоверием отнесся к новой инициативе Минфина, назвав ее вариацией схемы, которая использовалась недобросовестными риелторами для отъема имущества у одиноких пенсионеров. Он так поясняет, почему бороться с бедностью нужно не с помощью обратной ипотеки: «Отчуждение по предлагаемой схеме в итоге все равно приводит к потере жилья, и, следовательно, предложение нацелено на тех, кто обладает значимым имуществом».

    Профессор Российской экономической школы (РЭШ) Ирина Денисова тоже не понимает, почему для помощи бедным надо применять такие изысканные схемы. «Есть система страхования от безработицы, есть пособие по бедности. Эти инструменты эффективно работают во многих странах мира. У нас они существуют номинально, но не наполняются деньгами, а потому не работают, – поясняет Денисова. – Обратная ипотека или договор пожизненной ренты – это вполне рабочие инструменты в случае, когда речь идет о пенсионерах. Но есть ощущение, что Минфин хочет расширить их применение за счет более молодых людей. С этим будут проблемы: бедные семьи часто живут в тех регионах, где стоимость жилья очень низкая. Еще чаще жилье малоимущим вообще не принадлежит. На мой взгляд, решить одновременно две задачи – помочь бедным и пополнить мобильный жилой фонд – за счет обратной ипотеки не получится».

    Минфин опоздал со своей инициативой примерно на 25 лет – ровно столько, с первых лет его существования, на рынке с разной степенью успешности применяется договор ренты, – считает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Он напоминает, что Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в 2012 году запустило обратную ипотеку для пенсионеров в тестовом режиме. Собственникам жилья предлагали тогда на выбор или ежемесячные выплаты в течение 10 лет, или единовременный платеж в размере 70% стоимости жилплощади. «Тестовый режим не стал практикой работы, – говорит Шлома. – Рента вообще не носит массового характера, это всегда единичные случаи – объектов, по которым заключаются такие договора, немного, и они никак не влияют на общую ситуацию».

    Анонсированную программу Минфина можно назвать социальной, только если государство не будет выступать в роли инвестора, который заботится о возврате своих вложений. «Сейчас длинные деньги стоят очень дорого, а цены на рынке жилья снижаются. Поэтому есть большие сомнения в экономической целесообразности такого проекта. Например, те, кто заключил долларовый договор ренты в 2008 году, сейчас выходят из этого «актива», подешевевшего в 2,5 раза в долларом эквиваленте», – говорят риелторы.

    “Обратная ипотека” спасет от нищеты

    У малоимущих россиян появится возможность продать государству собственную жилую площадь. Выкуп будет происходить постепенно: деньги граждане смогут получать небольшими долями в течение длительного времени – все как при ипотеке, только наоборот. Механизм, предложенный Министерством финансов РФ, станет серьезным подспорьем для социально незащищенных слоев, в первую очередь для пожилых людей. Впрочем, у этого проекта нашлось немало критиков.

    Фото: ТАСС

    О возможном введении “обратной ипотеки” на днях сообщила первый заместитель министра финансов Татьяна Нестеренко. “Человек, имеющий имущество и переставший зарабатывать, может вполне передать это имущество. Государство может ему оплачивать обратную ипотеку, то есть платить часть стоимости этого имущества, которое спустя какое-то время, может быть, время жизни этого человека, переходит в государственную собственность”, – сказала чиновница.

    Читайте также:  Закон об услугах ЖКХ может вступить в силу уже с 2020 года

    Глава департамента финансовой политики Минфина Сергей Барсуков добавил, что принадлежащее пенсионерам жилье можно и нужно “использовать как способ по дополнительному финансовому обеспечению”.

    “Существует такая практика в мире. Поэтому ведомство сейчас изучает, насколько эффективна такая практика”, – отметил руководитель департамента. По его словам, инструмент будет весьма полезен для страны, учитывая демографическую ситуацию, при которой “количество пенсионеров увеличивается, а трудоспособного населения – уменьшается”.

    Продать государству бедняки смогут как недвижимое, так и движимое имущество. Правда, когда этот механизм будет разработан и запущен, пока неясно.

    Инициатива Минфина фактически представляет собой государственный аналог пожизненной ренты. Заключение подобных сделок на коммерческой основе не пользуется популярностью, поскольку владельцы жилья боятся стать жертвами мошенников. Власти надеются, что к государству у малоимущих граждан будет больше доверия и потому многие нуждающиеся старики согласятся передать квартиру в госсобственность в обмен на доплату к пенсии.

    На региональном уровне такая практика уже существует. Так, власти Санкт-Петербурга не так давно начали заключать договоры с людьми старше 75 лет: недвижимость переходит в городскую собственность, но ее бывший владелец остается жить в ней и вдобавок к ежемесячным выплатам единовременно получает на руки 10% от стоимости жилья.

    “Обратная ипотека” позволит властям решить социальные проблемы. Востребованность такой опции, как ожидается, будет высокой, с учетом неутешительных данных о росте числа малоимущих граждан в России. По данным Росстата, на конец 2015 г. количество бедных увеличилось на 3,1 миллиона человек – до 19,2 миллиона человек.

    Кроме того, государство получит в собственность большое количество квадратных метров жилья, которые будут использованы в качестве маневренного фонда. Во-первых, эти квартиры можно передавать многодетным семьям, переселенцам из ветхого жилья и всем, кто имеет право на улучшение жилищных условий за государственный счет. Во-вторых, выкупленное у пенсионеров жилье будет использоваться для временного размещения граждан в случае аварий, стихийных бедствий и т.д.

    В-третьих, свободные квартиры позволят государству реализовать другую давнюю идею – взыскивать разнообразные долги путем ухудшения жилищных условий хронических неплательщиков. Тормозило реализацию этого проекта отсутствие жилья для переселения должников. Наконец, государство сможет продавать или сдавать в коммерческую аренду полученную недвижимость. Бюджет будет медленно, но верно пополняться.

    В правительстве, впрочем, нет единодушия по поводу “обратной ипотеки”. В Министерстве строительства и ЖКХ считают, что реализовать этот проект не представляется возможным: в казне попросту нет для этого средств. “В связи с тем, что денег нет, направлять их на инициативу, когда результат непонятен, я считаю надо аккуратнее. Здесь надо очень серьезно посмотреть, не сделаем ли мы медвежью услугу населению”, – заявил на конференции “Ипотечное кредитование в России” директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин.

    В то же время в Министерстве труда и социальной защиты полагают, что услуга востребована не будет, поскольку “с точки зрения формальных признаков” бедных пенсионеров в России нет. Такое заявление сделал глава ведомства Максим Топилин.

    Участники рынка недвижимости отмечают, что инициатива может помочь многим гражданам решить финансовые вопросы. Например, семья, оказавшаяся в трудной жизненной ситуации, могла бы отдать свою квартиру государству и жить на ренту. Возможно, в проект стоило бы внести пункт о приоритете выкупа у государства такого жилья для тех, кто ее отдал под “обратную ипотеку”.

    Вместе с тем в данном механизме очень много нюансов, которые пока не получили разъяснения, говорят специалисты. Они касаются оценки категории нуждающихся граждан, состояния жилого фонда, оценки стоимости помещения и размера регулярных выплат. Кроме того, государству следует подготовить законодательную базу с учетом интересов всех участников сделки. Это позволит исключить риски, связанные с “черными риелторами” и мошенническими схемами.

    Приключения обратной ипотеки в России

    В начале двухтысячных Александр Починок, который тогда был министром труда и социального развития РФ, продвигал обратную ипотеку как перспективный способ улучшения жизненных условий пенсионеров. Практического воплощения тогда эта идея не получила, но позже к ней вернулись. В 2011-2012 годах пилотные программы обратной ипотеки начались в нескольких городах, в том числе в Санкт-Петербурге, но после, правда, заглохли. Сейчас об обратной ипотеке заговорили вновь.

    Иллюстрация: Евгения Ремизова

    Обратная ипотека – специфический вид залога жилья при получении кредита от кредитной организации. Предоставляется обратная ипотека людям пенсионного возраста. Сумма кредита определяется рыночной стоимостью жилья и сроком, на который он предоставлен. В отличие от обычной ипотеки получателю не нужно возвращать кредит. Его погашение происходит после смерти кредитополучателя за счёт продажи кредитором жилья, находившегося в залоге. Если сумма, полученная после продажи, оказывается больше суммы кредита с начисленными процентами, остаток передается наследникам получателя кредита. Цель обратной ипотеки – обеспечить безбедную старость пенсионера, увеличить его платежеспособность за счёт кредитных средств.

    Съешь свой кирпич

    Обратная ипотека появилась в 60-х годах прошлого века в США, но широкое распространение там получила с 90-х. В это же время обратная ипотека начала внедряться в Сингапуре, Австралии и ещё нескольких странах. А вот в Германии она не прижилась.

    В США в настоящее время в программе участвует 3% всех пенсионеров. Это 20% из числа тех, кто имеет такую возможность. Там обратную ипотеку называют программой «Eat your brick» («Съешь свой кирпич»). Она рассчитана на людей среднего класса, имеющих собственное жильё и не желающих сокращать потребление из-за снижения доходов. Обычное использование кредита, как правило, таково: оплата медицинских услуг, которые в США весьма недешевы, ремонт жилья и туризм. Средняя сумма кредита по обратной ипотеке там составляет 184 тысячи долларов, ставка по кредиту – 5-7%. Кредит обязательно страхуется через специальное государственное страховое агентство.

    Не правда ли, всё это напоминает сделки с пожизненной рентой, которые практиковались в нашей стране с 90-х годов и совершаются до сих пор? Ведь суть та же: пожилой человек при жизни получает денежные средства по договору, а после его смерти его жильём будет распоряжаться тот, кто ссужал ему деньги. Но есть и существенные отличия договора пожизненной ренты от обратной ипотеки. Например, сразу после заключения договора пожизненной ренты пенсионер-рентополучатель теряет право собственности на свое жильё. За ним остается лишь право пожизненного проживания в его бывшей квартире, а право собственности переходит к плательщику ренты. При обратной ипотеке пенсионер является владельцем своей квартиры до самой смерти.

    Второе существенное отличие, вытекающее из первого: при обратной ипотеке получатель кредита может в любой момент выйти из сделки и вернуть свое жилье из залога. Для этого ему надо только вернуть полученную часть кредита с начисленными на неё процентами. Случай, когда клиент передумал, вполне возможен: допустим, человек помирился с родственниками, они убедили его завещать жилье им. А так как сумма кредита по условиям заключенного договора должна выплачиваться не сразу, а в течение нескольких лет, и выплачена лишь её часть, то пенсионер с помощью родственников может компенсировать банку выплаченную часть кредита с процентами, чтобы получить возможность распорядиться квартирой по своему усмотрению. Могут и сами родственники после смерти кредитополучателя выкупить таким же образом квартиру из залога и потом наследовать её.

    При пожизненной ренте плательщик заинтересован в скорой смерти получателя. А при обратной ипотеке банк заинтересован, чтобы пенсионер прожил долго.

    Ещё одно существенное различие от пожизненной рентой состоит в том, при ренте пенсионер, как правило, заключает договор с частным лицом, а при обратной ипотеке – с банком. При пожизненной ренте плательщик ренты заинтересован в скорейшей смерти получателя. Ведь тогда он становится полноправным обладателем недвижимости. Это почва для криминала, что и подтверждается практикой 90-х годов. В случае обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в том, чтобы пенсионер прожил достаточно долго и выбрал большую часть кредита. Это декриминализирует обратную ипотеку.

    Проблемы у банка начинаются лишь тогда, когда пенсионер выбрал кредит полностью, но продолжает жить. Но они решаются с помощью страхования кредита. Так, в США государственное страховое агентство выкупает кредит у банка, когда сумма выплаченных получателю кредита средств достигнет 98% всей суммы кредита, и в дальнейшем тот до самой смерти живет под присмотром агентства.

    Кому дадут обратную ипотеку?

    В РФ пилотная программа предъявляла определенные требования к участнику обратной ипотеки. Некоторые из этих требований не абсолютны и могли бы быть пересмотрены при дальнейшем развитии программы.

    Гражданство: оформить обратную ипотеку может только гражданин РФ.

    Возраст получателя ипотеки: был заявлен — не менее 60 лет, но на практике – не менее 68 лет. Поскольку обратная ипотека оформлялась на срок не более десяти лет, то банкам невыгодно, когда человек выбирает весь кредит и потом ещё живёт несколько лет, из-за чего банк не может в течение этого времени продать его жильё и вернуть кредитные средства.

    Жильё для обратной ипотеки должно находиться в доме высотой не менее 5 этажей, перепланировки недопустимы, а квартиры с газовыми колонками вообще не годятся.

    Собственников жилья должно быть не больше двух, и они оба должны участвовать в договоре обратной ипотеки. В жилье, которое является предметом сделки, не должны быть зарегистрированы недееспособные, несовершеннолетние и имеющие инвалидность наследники получателя кредита, так как в этом случае банк не сможет продать эту квартиру.

    Квартира должна соответствовать следующим требованиям: находиться в городах с населением не менее 500 тысяч человек и в домах высотой не менее пяти этажей, быть пригодной для проживания, неузаконенные планировки недопустимы, как и долги по коммунальным платежам, а вот страховка квартиры обязательна. Квартиры с газовыми колонками и в домах, подлежащих сносу, тоже для обратной ипотеки не годятся. Понятно, что требование по численности населения города и этажности дома отсекает значительное число возможных участников обратной ипотеки. Но эти условия должны давать определенные гарантии банку в том, что заложенное жильё сохранит свою стоимость в течение времени действия залога.

    Читайте также:  В Засвияжском районе Ульяновска объявлен конкурс по благоустройству территорий «Зимние фантазии»

    Размер кредита, выдаваемого в период действия пилотной программы в РФ, декларировался – до 80% от рыночной цены квартиры. На деле он был существенно меньше, до 60%. Процентная ставка – 9% (напомним, дело было в 2011-2012 годы).

    Существует два способа выплаты ипотечного кредита банком:

    • единовременный, когда кредит выплачивается полностью сразу после оформления обратной ипотеки;
    • равные ежемесячные платежи в течение всего срока действия договора обратной ипотеки.

    Более распространён второй способ. Сумма ежемесячных кредитных выплат зависит от стоимости жилья. Максимальна она для Москвы, где для обычной двухкомнатной квартиры могла бы составить примерно 40 тысяч рублей в месяц, а для рядового региона это около 10 тысяч рублей.

    Особенности пилотной программы

    В ходе разработки пилотной программы учитывалось, что у нас чуть менее 60% людей предпенсионного возраста и старше не имеют денежных сбережений, но зато более 60% имеют жильё в собственности. Всё это посчитали хорошей предпосылкой для развития обратной ипотеки.

    Кредит по обратной ипотеке был целевым. Пенсионер должен тратить его на себя, а не на родственников, для подтверждения чего была предусмотрена определенная отчётность — счета от медицинских организаций, туристических фирм и т.д. Если целью кредита пенсионер называл помощь родственникам, ему в обратной ипотеке отказывали. Правда, реально проверять траты получателя возможности не было. Средства кредита по обратной ипотеке доходом кредитополучателя по закону не являются и поэтому не облагаются налогом и на социальные выплаты пенсионерам не влияют.

    Риски обратной ипотеки для банков

    Пенсионер может прожить дольше периода действия обратной ипотеки. Тогда он выберет весь кредит, но банк не сможет его вернуть за счёт продажи квартиры. Недвижимость может упасть в цене, соответственно, сумма кредита может превысить стоимость заложенной квартиры. Эти риски минимизируются либо с помощью страховки, либо за счёт уменьшения суммы кредита на этапе его расчета.

    Ещё один риск банка касается сохранности квартиры. Она может быть значительно повреждена пожаром, затоплением и так далее. Кроме того, возможен большой долг по коммунальным платежам. Все это требует контроля со стороны банка.

    Клиенты тоже рискуют

    Основной риск для пенсионера — то, что банк разорится или у него будет отозвана лицензия. И в том и в другом случае это означает для пенсионера прекращение кредитования. Могут возникнуть проблемы с заложенной квартирой. Поэтому необходимы государственные гарантии по обратной ипотеке. Если механизмы таких гарантий не до конца проработаны, такие недоработки могут вызвать существенные трудности с выплатой кредита.

    Достаточно велика вероятность того, что кредитные средства попытаются использовать на свои цели недобросовестные родственники пенсионера. Для исключения подобной ситуации необходим контроль со стороны социальных служб.

    Кредитование ипотеки, в том числе и обратной, относится к банковскому бизнесу. Но поскольку обратная ипотека – всегда государственная программа, то занимаются ей только уполномоченные банки. В России пилотную программу обратной ипотеки внедряло Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО АРИЖК). В 2013 году агентство несколько поменяло функции и было переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»). С 2012 по 2016 год информация о действии программы обратной ипотеке в прессе отсутствовала. На сайте ОАО «АФЖС» её тоже нет. Кто будет заниматься обратной ипотекой в дальнейшем и будет ли вообще – непонятно.

    Что ограничивает возможности внедрения обратной ипотеки в РФ?

    Прежде всего, обратная ипотека в РФ недостаточно выгодна банкам. Ведь это необслуживаемый кредит: возврат средств по нему заморожен на несколько лет, чаще всего – на десять. И нет гарантии, что по прошествии даже такого срока кредит можно будет вернуть. Наши банки в таких условиях работать не привыкли.

    Сейчас цены на жильё не растут и даже в ряде случаев падают, а рынок недвижимости переживает сложное время, что снижает ликвидность квартир и вообще плохо для обратной ипотеки.

    Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны.

    Процентные ставки в последние годы были велики. Как показывают расчёты, когда ставка по обратной ипотеке превышает 9%, она перестает быть интересной для получателя кредита.

    Шансы, что обратная ипотека в РФ станет массовой, были изначально незначительны. Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны. Совершенно одиноких стариков немного. Обратная ипотека могла бы частично заменить пожизненную ренту, тоже не слишком у нас популярную, но этого не происходит, потому что в ренте есть заинтересованность со стороны определенного круга лиц — плательщиков ренты, а в обратной ипотеке их нет. То, будет ли у нас развиваться данная отрасль, определяется интересом со стороны государства. А есть ли он? Поживем – увидим.

    Алиса Орлова

    Тоже про то же

    Именно такую сумму семьи с тремя и более детьми смогут внести в счёт погашения действующей ипотеки.

    «Обратная ипотека» спасет граждан от нищеты

    У малоимущих россиян появится возможность продать государству собственную жилую площадь. Выкуп будет происходить постепенно: деньги граждане смогут получать небольшими долями в течение длительного времени — всё, как при ипотеке, только наоборот. Механизм, предложенный Министерством финансов РФ, станет серьезным подспорьем для социально незащищенных слоев, в первую очередь, для пожилых людей. Впрочем, у этого проекта нашлось немало критиков.О возможном введении «обратной ипотеки» на днях сообщила первый заместитель министра финансов Татьяна Нестеренко. «Человек, имеющий имущество и переставший зарабатывать, может вполне передать это имущество. Государство может ему оплачивать обратную ипотеку, то есть платить часть стоимости этого имущества, которое спустя какое-то время, может быть, время жизни этого человека, переходит в государственную собственность», — сказала чиновница.

    Глава департамента финансовой политики Минфина Сергей Барсуков добавил, что принадлежащее пенсионерам жилье можно и нужно «использовать как способ по дополнительному финансовому обеспечению».

    «Существует такая практика в мире. Поэтому ведомство сейчас изучает, насколько эффективна такая практика», — отметил руководитель департамента. По его словам, инструмент будет весьма полезен для страны, учитывая демографическую ситуацию, при которой «количество пенсионеров увеличивается, а трудоспособного населения — уменьшается».

    Продать государству бедняки смогут как недвижимое, так и движимое имущество. Правда, когда этот механизм будет разработан и запущен, пока неясно.

    Инициатива Минфина фактически представляет собой государственный аналог пожизненной ренты. Заключение подобных сделок на коммерческой основе не пользуется популярностью, поскольку владельцы жилья боятся стать жертвами мошенников. Власти надеются, что к государству у малоимущих граждан будет больше доверия и потому многие нуждающиеся старики согласятся передать квартиру в госсобственность в обмен на доплату к пенсии.

    На региональном уровне такая практика уже существует. Так, власти Санкт-Петербурга не так давно начали заключать договоры с людьми старше 75 лет: недвижимость переходит в городскую собственность, но ее бывший владелец остается жить в ней и вдобавок к ежемесячным выплатам единовременно получает на руки 10% от стоимости жилья.

    «Обратная ипотека» позволит властям решить социальные проблемы. Востребованность такой опции, как ожидается, будет высокой, с учетом неутешительных данных о росте числа малоимущих граждан в России. По данным Росстата, на конец 2015 г. количество бедных увеличилось на 3,1 млн человек — до 19,2 млн человек.

    Кроме того, государство получит в собственность большое количество квадратных метров жилья, которые будут использованы в качестве маневренного фонда. Во-первых, эти квартиры можно передавать многодетным семьям, переселенцам из ветхого жилья и всем, кто имеет право на улучшение жилищных условий за государственный счет. Во-вторых, выкупленное у пенсионеров жилье будет использоваться для временного размещения граждан в случае аварий, стихийных бедствий и т.д.

    В-третьих, свободные квартиры позволят государству реализовать другую давнюю идею — взыскивать разнообразные долги путем ухудшения жилищных условий хронических неплательщиков. Тормозило реализацию этого проекта отсутствие жилья для переселения должников. Наконец, государство сможет продавать или сдавать в коммерческую аренду полученную недвижимость. Бюджет будет медленно, но верно пополняться.

    В правительстве, впрочем, нет единодушия по поводу «обратной ипотеки». В Министерстве строительства и ЖКХ считают, что реализовать этот проект не представляется возможным: в казне попросту нет для этого средств. «В связи с тем, что денег нет, направлять их на инициативу, когда результат непонятен, я считаю надо аккуратнее. Здесь надо очень серьезно посмотреть, не сделаем ли мы медвежью услугу населению», — заявил на конференции «Ипотечное кредитование в России» директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин.

    В то же время в Министерстве труда и социальной защиты полагают, что услуга востребована не будет, поскольку «с точки зрения формальных признаков» бедных пенсионеров в России нет. Такое заявление сделал глава ведомства Максим Топилин.

    Участники рынка недвижимости отмечают, что инициатива может помочь многим гражданам решить финансовые вопросы. Например, семья, оказавшаяся в трудной жизненной ситуации, могла бы отдать свою квартиру государству и жить на ренту. Возможно, в проект стоило бы внести пункт о приоритете выкупа у государства такого жилья для тех, кто ее отдал под «обратную ипотеку».

    Вместе с тем в данном механизме очень много нюансов, которые пока не получили разъяснения, говорят специалисты. Они касаются оценки категории нуждающихся граждан, состояния жилого фонда, оценки стоимости помещения и размера регулярных выплат. Кроме того, государству следует подготовить законодательную базу с учетом интересов всех участников сделки. Это позволит исключить риски, связанные с «черными риелторами» и прочими мошенническими схемами.

    Ссылка на основную публикацию