Возрождение жилищно-строительных кооперативов

Возрождение кооператива

Новая программа, касающаяся организации жилищных кооперативов для льготных категорий граждан, поможет снизить число очередников в России на целых 25%. Но, по мнению экспертов, без льготного кредитования ЖСК не обойтись.

    Поделиться:

В настоящее время проблема с жильем стоит особо остро. Жилье можно и купить. Конечно, есть еще вариант – взять ипотечный кредит. Но даже ипотеку могут позволить себе далеко не все. А что уж говорить о льготных категориях граждан, которые стоят на очереди и ждут… ждут своего счастливого часа.

Пытаясь как-то сдвинуться с места, московское правительство задумалось о создании жилищных кооперативов, которые будут работать по новым принципам, т.е. дома будут возводить не строительные компании, а те, кто решит войти в ЖСК. Таким образом, и жилье удешевить можно, и строительство в период кризиса будет продвигаться быстрее.

Идея ЖСК

Чтобы обеспечить очередников жильем, в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы возникла идея создания жилищных кооперативов. В качестве инициатора должна будет выступить мэрия города. Строительство домов ЖСК должно проходить согласно «Предложениям по организации жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан», которые будут утверждаться столичным правительством.

Предполагается, что вступить в жилищные кооперативы получат возможность в первую очередь те, кто имеет право на субсидии в получении жилья. Таких в Москве, например, насчитывается более двухсот тысяч. А сколько по всей России? Дома будут строиться на их средства, поступившие в бюджет города. На конкурсной основе планируется назначение подрядных организаций, которые и осуществят постройку домов для жилищного кооператива на участках, выделенных городом. Контроль над строительством возложат на ГУП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий». Именно туда и начнут поступать деньги пайщиков. Кроме того, предполагается, что участники жилищных кооперативов смогут взять социальный ипотечный кредит. Такая ипотека будет выдаваться в «Московском ипотечном агентстве», которое принадлежит городу. А первую застройку предполагается начать в районе Орехово-Борисово. Именно там есть свободны е участки под застройку, но в период кризис столичное правительство не имеет возможности на юге столицы финансировать строительство жилья из городского бюджета.

Развитие идеи на федеральном уровне

Идея создания ЖСК открытого типа была поддержана и на федеральном уровне. Уже разработаны механизмы выделения земельных участков. Говорится о том, что жилищные кооперативы будут выкупать земли под застройку на специально проводимых аукционах и по специально установленной стартовой цене. Равняться она будет десяти процентам от кадастровой стоимости земли. Причем, застройщики не смогут принимать участие в таких аукционах. Речь идет о землях, принадлежащих Фонду РЖС – Фонду содействия развитию жилищного строительства.

Кроме того, планируется создание властями муниципалитета жилищных кооперативов закрытого типа. Таким ЖСК земля будет выделяться бесплатно. Формировать инфраструктуру тоже будут столичные власти.

В Госдуме разрабатывается новый закон по введению схемы выделения земельных участков на льготной основе. В ближайшее время будут внесены изменения в такие кодексы, как Гражданский, Земельный, Жилищный и Градостроительный.

Земельной ипотекой для участников ЖСК выразило желание также заниматься и АИЖК.

Достоинства и недостатки

Очевидно, что предложенная схема возрождения жилищных кооперативов интересна и перспективна. Например, специалисты «Института экономики города» уже провели первые подсчеты и выяснили, что создание подобных ЖСК сократит число людей, стоящих на очереди. В целом по стране эта цифра составит 17-25%. Государству выгодно на данном этапе создание подобных жилищных кооперативов. Во-первых, будут решены социальные задачи, а во-вторых, институт государственной власти сможет поддержать рынок.

Конечно, сама схема еще сыровата, есть в ней и свои недостатки. Например, социальная ипотека, которую собирается предоставлять членам кооперативов «Московское ипотечное агентство», будет выдаваться на очень большой срок – 30 лет под 12% годовых. Установленный для социального ипотечного кредита первоначальный взнос тоже немаленький – процентов 15%.

Также совершенно очевиден и тот факт, что для того, чтобы ЖСК начали активно развиваться, необходимо не только очень жестко регламентировать их деятельность, но и обеспечить льготное кредитование со стороны правительства.

Жилищные кооперативы оживут

2019-й заканчивается результатами по жилищному строительству, едва превышающими прошлогодние. А высокая цель нацпроектов и указов — достичь ввода 120 млн кв. м. в 2024 году. Пессимисты считают, что ни ввода такого не будет, ни, тем более, обеспеченность жильем особо не вырастет. Нужно внедрять новые способы финансирования строительства и вообще подходы к жилищной политике.

Росстат подсчитал ввод жилья в первых трех кварталах 2019 года: по сравнению с тем же периодом 2018-го — рост на 6,9%. Больше половины из этого — индивидуальное жилищное строительство, то есть люди строят для себя больше девелоперов.

Лидеры по строительству (в тысячах кв. м.) с процентами по отношению к трем кварталам 2018 года — регионы, где построено более миллиона кв. м.:

  • Московская область: 5669,8; – 9,6%
  • Москва: 3634; + 100%
  • Краснодарский край: 2880,7; + 7,5%
  • Ростовская область: 1814,0; + 17,6%
  • Республика Татарстан: 1771,4; + 2,6%
  • Ленинградская область: 1678,7; – 19,4%
  • Республика Башкортостан: 1550,4; + 11,1%
  • Свердловская область: 1190,1; + 6,4%
  • Тюменская область: 1146,1; + 7,1%
  • Воронежская область: 1098,3; + 74%
  • Санкт-Петербург: 1068,6; – 25%
  • Новосибирская область: 1010,6; + 7,8%.
Читайте также:  Как создать ТСЖ

Основные аутсайдеры — Северо-Западный и Дальневосточный ФО.

Президент на предновогоднем совете по стратегическому развитию и нацпроектам отметил, что, учитывая изменение правил — переход на счета эскроу, — результат можно считать хорошим. По данным вице-премьера Виталия Мутко, который курирует нацпроект «Жилье и городская среда», по году получится около 80 млн кв. м. Это вполне возможно, так как, судя по динамике прошлых лет, больше всего вводится жилья в четвертом квартале. Но всё равно запланировано было 88 млн кв. м. У Росстата есть предварительные итоги по результатам 11 месяцев: получилось 62,9 млн кв. м, рост — на 8,2% по сравнению с минувшим годом.

Многие эксперты считают, что гораздо важнее, сколько из этого количества квадратных метров будет куплено и сколько семей в итоге окажется обеспеченными жильем. Это вполне обоснованные опасения, учитывая количество «мертвых» домов в Подмосковье, Новой Москве и даже в средней престижности новостройках столицы.

По мнению Ирины Ирбитской, директора Центра градостроительных компетенций РАНХиГС, также важный вопрос — что, где и как строится. Эксперт считает, что действительно качественного жилья едва ли будет построено столько, сколько запланировано — 120 млн кв. м. к 2024 году. Кроме того, в нацпроекте вообще не обозначено, что такое для нас жилье — 20-метровые квартиры, над которыми смеются чиновники, землянки или всё же что-то другое.

А главное — не обозначено, как обеспечить жильем всех тех, кто в нем нуждается. В России объем ипотеки не превышает 5% ВВП, тогда как, например, в США — 60%. Есть города, в которых вообще ничего не строится, потому что продать будет невозможно. Важная проблема, что сейчас россиянам предлагают только один вариант — купить жилье, взяв ипотеку, то есть либо ипотека, либо нет жилья. Нужны новые и разные механизмы.

Специалисты говорят, что перспективно возрождение жилищных кооперативов. На днях этот вопрос был поднят в Думе на круглом столе, где даже прозвучала мысль о том, что без них жилищная проблема не будет решена, а нацпроект не будет исполнен.

Кооператив — это свободное объединение, в котором люди собирают деньги на строительство, строят и приобретают квартиры по себестоимости строительства, а иногда и ниже, за счет поддержки государства и разных льгот. Сейчас кооперативы также разрешены и есть даже реально действующие, но это пока не совсем то, о чем говорят специалисты. Это, скорее, эквивалент ссудно-сберегательных касс — жилищно накопительный кооператив, где из общего фонда пайщиков доплачивается сумма, которой не хватает на полную стоимость квартиры, а пайщик за 10 лет гасит долг. В итоге переплата получается не под 80%, как в ипотеке, а всего до 20%.

В таком кооперативе есть определенная очередь — за счет новых членов оплачиваются квартиры старым. Но это не пирамида, так как старые члены продолжают за себя платить до полного погашения стоимости жилья. Однако такая структура не занимается строительством, как традиционный для СССР ЖСК, а покупает квартиры на рынке и по рыночным же ценам, а не по себестоимости. В таком кооперативе велика вероятность мошенничества, поскольку нет гарантии защиты вложенных средств.

«Мы уже 10 лет поддерживаем и продвигаем идею развития кооперативов, — рассказала корреспонденту “Полит.ру” Ирина Ирбитская. — Это система, которая не только позволяет создать альтернативный способ приобретения жилья, но и интегрирует качественные городские инвестиции. Что я имею в виду? Крупные инвестиции, которые идут в город, во всем мире власти стараются перенаправить в инфраструктурные проекты, но у нас нет подобной системы и такого количества проектов, поэтому они перетекают в жилищное строительство. Но когда люди строят для себя, они делают это лучше, они строят более качественно, надолго, заинтересованы в том, чтобы передать жилье по наследству, обеспечить максимально комфортные условия, а девелоперский подход — это быстрее построить и продать, то есть заинтересованность ограничена горизонтом строительства».

Профессор РАНХиГС считает, что нужно идею кооперативов всячески поддерживать, создавая эффективные механизмы защиты участников кооператива и возможность свободного выхода из него с возвратом пая. И, кстати, кооперативы сейчас наиболее активно развиваются в Париже, который стал центром городских инвестиций и привлекает самые большие средства. Власти там таким образом пытаются защитить жителей и облик города, активно развивая как раз систему мелких и средних качественных городских инвестиций.

Светлана Разворотнева, член Общественной палаты России и глава НП «ЖКХ Контроль», считает, что сейчас не предусмотрено достаточное софинансирование жилья государством. Есть какие-то незначительные по объемам программы, но их недостаточно, а строительство становится дороже.

Читайте также:  Неуплата по ЖКХ

Нужно сделать так, чтобы стимулировалась не только бурная застройка, но и главное — бурное приобретение жилья. Теоретически ипотека доступна не более чем 40% россиян, но не ясно, сколько из этого числа сохранит платежеспособность и решится брать такой кредит. По мнению Разворотневой, государство должно увеличить участие в кооперативах, как, например, в ФРГ, где государство финансирует существенную долю жилищного пая.

Академик Виктор Полтерович полагает, что в недостаточно развитой экономике ипотека в чисто американском виде не могла иметь априори особого успеха в государственных масштабах. Ученый считает, что гораздо интереснее могли бы оказаться строительные сберегательные кассы, как в Чехии и Словакии.

В этой системе вкладчики делают обязательные сбережения в течение 3–5 лет, таким образом собирают деньги на первоначальных взнос, и затем под малый процент получают льготный кредит с помощью государства. В России такой опыт применялся в Краснодарском крае и Ростовской области, а сейчас активно развивается в Башкирии. Это, кроме прочего, так необходимые нашей экономике длинные деньги, которые можно использовать для инвестиций.

Академик Абел Аганбегян также считает, что России нужны новые механизмы жилищного финансирования. В частности, можно было бы разработать взаимовыгодный заем: домохозяйство покупает жилищную облигацию, а через 3 года получает жилье со скидкой в 30%, так как с момента вложения цена недвижимости выросла. Таким образом, опять же, можно привлечь длинные деньги в экономику.

Понятно, что россиян пока меньше всего интересует, кому и на что не хватает длинных денег. Но, судя по количеству метров, которые люди строят для себя сами, хорошо продуманный и защищенный кооператив может оказаться реально работающим.

Народное мнение: москвичи за возрождение жилищно-строительных кооперативов

«Я построил себе кооперативную квартиру», – это выражение еще помнят люди среднего и старшего поколения. В советское время можно было стать владельцем жилья с помощью участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В основном ЖСК образовывались при предприятиях. Предприятию выделялся участок земли, государство напрямую кредитовало строительство, а члены ЖСК потом с этим кредитом расплачивались. Сроки «расплаты» были вполне гуманные, проценты по кредитам низкие, заработать на кооператив для советского человека было вполне реально. Почему бы сегодня не использовать наш собственный опыт?

Чем были хороши ЖСК? Кооперативная квартира доставалась быстрее, чем «муниципальная», за которой надо было отстоять очередь. Вступить в кооператив в Москве мог горожанин старше 18 лет при условии, что в квартире, где он живет, на каждого члена семьи приходится не более 7 квадратных метров жилой площади.

Развитию ЖСК способствовала и сравнительно невысокая цена возводимого жилья, членам кооператива оно обходилось практически по себестоимости. По данным Эдуарда Якушенко, долгое время бывшего первым заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, а в советское время непосредственно занимавшегося организацией кооперативов, трехкомнатная квартира площадью 66 кв. м в 1969 году стоила 6300 рублей, а «Жигули» первой модели – 5500 рублей (источник – газета «Квартирный ряд», «Жилищные кооперативы вряд ли смогут воскреснуть»). Дорого ли стоил автомобиль или дешево – квартира, ответить на этот вопрос сегодня невозможно – жизнь слишком изменилась. Ясно одно – условия для членов ЖСК были приемлемые. Они могли внести 40% стоимости и получить кредит на 15 лет под 0,5% годовых. ЖСК строились по твердым государственным расценкам, рентабельность не превышала 15-20%.

В конце 70-х годов цены в ЖСК немного выросли, и трехкомнатная квартира площадью 73 кв. м уже стоила около 7,5 тысячи рублей. При этом средняя заработная плата составляла 180 рублей в месяц. Получалось, что кооперативную квартиру можно было приобрести за 42 месячные зарплаты (3,5 года). Если перевести стоимость данной квартиры на нынешние цены (по данным www.metrinfo.ru, средняя цена 1 кв. м в Москве – около 160 тыс. руб., см. рубрику «Курс квадратного метра»), то она обошлась бы покупателю в 11,68 млн руб. При средней зарплате в Москве примерно в 40 тыс. руб. в месяц) – это 292 месячные зарплаты (бюджет за более чем 24 года).

В рыночных условиях ЖСК фактически перестали развиваться, а последний кооперативный дом в столице был построен в 1999 году. В федеральном бюджете деньги на кредитование ЖСК закончились. Сформированные коллективы пайщиков, которые не успели внести деньги на строительство своих домов, были распущены, а выделенные земельные участки – проданы.

Позже были предприняты попытки реанимировать деятельность ЖСК, но опыт оказывался не всегда успешным. Например, Межрайонный молодежный ЖСК Северного округа был создан в 2003 году. Для строительства кооперативу выделили две площадки, функции инвестора за исполнение проекта возложили на сам кооператив. Предполагалось, что стоимость квадратного метра для членов ЖСК будет равняться себестоимости строительства. Люди внесли деньги, заказали проект, но строительство так и не началось: оно было признано «точечной застройкой» и запрещено. Кооперативщики судятся, но пока проигрывают.

Читайте также:  Дом из контейнеров

Самая главная преграда к развитию кооперативов сегодня – это невозможность получить землю на посильных условиях: по Земельному кодексу участок для кооператива может предоставляться только на конкурсной основе. То есть на аукционах кооператив должен будет конкурировать с каким-нибудь монстром строительного бизнеса вроде домостроительного комбината и предлагать больше денег за кусок земли. Как говорится, «импосибл, Райка», невозможно.

Впрочем, недавно кооперативы получили некоторое послабление: по закону «О содействии развитию жилищного строительства» те ЖСК, которые объединяют работников бюджетной сферы, могут получать землю, минуя аукционы. А выделять участки под строительство бесплатно, готовить проектную документацию и подводить коммуникации, что позволит ЖСК снизить затраты на строительство минимум на 20-25%, должен будет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Пайщики смогут самостоятельно выбирать подрядные организации и оплачивать их работу. Также члены ЖСК смогут претендовать на социальную ипотеку со средней ставкой 10,5% годовых в рублях. Идея выглядит симпатично, но насколько она воплощаема в жизнь?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью социологического исследования попытался узнать, что знают москвичи о возрождении жилищно-строительных кооперативов и какие трудности, по их мнению, препятствуют тому, чтобы ЖСК функционировали и в наши дни. Кстати, спрашивали мы людей в возрасте от 45 до 60 лет, то есть тех, кто хорошо помнит благословенные времена ЖСК и, возможно, в них участвовал.

Мы рассказали москвичам, что правительство периодически возвращается к идее возрождения жилищно-строительных кооперативов. «Слышали ли вы об этом?» спросили мы у горожан.

  • – «Нет», – заявили нам 73% респондентов;
  • – «да», – ответили 27%.

Хотя москвичи, которые знают о попытке возрождения ЖСК, оказались не в большинстве, мы все же задали участникам нашего исследования следующий вопрос: «Как вы относитесь к идее возобновления ЖСК – положительно или отрицательно?»

  • – «Положительно» – такой ответ дали 59% от общего числа участников опроса;
  • – «отрицательно» – 36%;
  • – затруднились с ответом – 5%.

Мы попросили респондентов прокомментировать свои ответы. Первым предоставили слово тем горожанам, которые положительно оценивают практику возрождения ЖСК (59%).

Ответы, схожие по смыслу, объединились в несколько подгрупп. В первую – самую многочисленную – попали комментарии тех, кто считает ЖСК удачной, более доступной альтернативой ипотеке, когда ставки, сроки и взносы посильны для работающего человека: «ипотека нереальна для москвичей»; «в ЖСК проще, чем по ипотеке»; «можно накопить и вступить».

Популярным оказалось мнение, что ЖСК надо вернуть, но на тех же условиях, что были раньше, то есть когда государство регулировало и контролировало этот процесс: «с государством лучше»; «если будет правительственная программа»; «пусть будет как в советские времена».

Ответы горожан, которые отрицательно восприняли возможность создания ЖСК (36%), также сформировали несколько подгрупп. В самой многочисленной считают, что кооперативы принципиально ничего не изменят, так как, по сути, ничем не отличаются от ипотеки: «новое название, а все по-старому», «тот же самый ипотечный кредит».

В следующей подгруппе оказались те, кто уверен, что возрождение ЖСК – это обман со стороны государства: «очередное надувательство»; «с нашим правительством лучше не связываться»; «нет доверия, чтобы вкладывать деньги».

Не все противники ЖСК подозревают государство в обмане, некоторые полагают, что оно уже не сможет вернуть себе былые позиции в строительном бизнесе: «все в частных руках, это нереально»; «все потеряно, нужно искать новые варианты»; «не надо возвращаться к старому».

И последний аргумент: у людей все равно нет денег, даже на жилье по себестоимости: «кооперативы будут развиваться при нормальных ценах»; «если у людей нет денег, никакие программы не помогут».

Дальше мы спросили у москвичей: «Как вы считаете, какие трудности возникнут при возобновлении практики ЖСК в наши дни?»
Москвичи назвали нам следующие препоны на пути ЖСК (некоторые мотивы неизбежно повторяются):

На первом месте оказалось препятствие в лице коррупции и бюрократии: «у нас большой коррупционный аппарат», «круговая порука чиновников и продажность».

Важной причиной люди также считают отсутствие законов, которые бы защищали кооперативы.

Говорили об отсутствии у нселения средств: «если нет денег, все равно нужно брать кредит».

Вновь звучала тема недоверия правительству: «кругом обман»; «все воры и жулики».

Заявляли и о том, что для возобновления кооперативного жилищного строительства нужны гарантии государства, его заинтересованность в решении жилищного вопроса населения; надежные инвесторы; честная конкуренция среди строительных компаний; доступные кредиты.

В завершение опроса мы спросили: «Приходилось ли когда-либо вам или вашим родственникам участвовать в ЖСК?»

Вывод по итогам нашего исследования следующий. Москвичам нравится идея возрождения жилищно-строительных кооперативов, но они прекрасно представляют себе те трудности, которые предстоит преодолеть. Лейтмотивом опроса можно назвать пожелание вернуть государству главную роль при формировании кооперативного движения: от создания законодательной базы и контроля над строительными компаниями до искоренения коррупции в рядах чиновников.

Ссылка на основную публикацию